Покупка новостройки в США. Бывают ли в Америке мошенничества с новостройками

Риски при покупке новостройки в США. Каков сам процесс покупки недвижимости в США. Особенности покупки новостройки.

Всем привет.

С вами Шушаник, автор блога «USAdvice.ru Все про США». Сегодня, наверное, последнее видео, которое я снимаю на этом фоне, потому что завтра мы переезжаем в новый дом, наконец-то. Может, вы видите сзади коробки, чемоданы и так далее, в общем, мы собираемся полным ходом.

Я решила немного отвлечься от сборов и сделать последнее видео, которое я сниму здесь. И решила я его сделать на тему покупки нового дома, пока информация свежая.

Меня спрашивали, не рискованно ли в Америке покупать строящиеся дома, которые еще не готовы, потому что в Украине это рискованно. И я знаю на самом деле, что это так, потому что мои родственники в Украине попали в очень такую интересную ситуацию, когда они купили новостройку, то есть дом, который должен был построиться, и в конечном итоге остались и без дома, и без денег. Ничего не построилось, и деньги тоже исчезли. И в этом видео я расскажу, почему в Америке такое невозможно.

В первую очередь нужно знать, как происходит вообще продажа недвижимости в США, сам процесс. И, кстати, мне было бы очень интересно узнать, как это происходит в СНГ, потому что, честно говоря, я не знаю. Но в США это происходит так. Если вы решаете покупать дом, не важно новостройка это или обычный дом, вы делаете офер, то есть вы предлагаете такую-то цену. Дом, допустим, продается за 300000 долларов, вы говорите: «Я хочу его купить за 290». И, допустим, продавец соглашается и говорит «хорошо». Это все делается в письменной форме. Вы подписываете документ, посылаете ему, он подписывает документ, посылает вам.

Следующий процесс – это инспекшен, то есть должна прийти инспекция дома. Чаще всего в эти контракты, которые вы посылаете друг другу, агенты по недвижимости включают клос, в котором написано, что вы имеете право отказать в случае, если дом в плохом состоянии или там есть какие-то проблемы. Может, не отказаться, поменять цену или что-то в этом роде. Происходит инспекшен. Вы приводите инспектора, отдельно есть компании, которые занимаются инспекшенс, хоум инспекшенс, он проверяет все в этом доме полностью: структуру дома, не текут ли какие-то краны, не протекает ли крыша, - в общем, все полностью он проверяет и делает репорт. И по этому репорту вы потом смотрите, много ли в этом доме проблем, какие там есть проблемы, если они есть, сколько это будет стоить, прикидываете, сколько будет стоить починить, потом, если, допустим, в этом доме много проблем дорогостоящих, вы можете продавцу сказать: «Все, я передумал, я больше его не покупаю», либо сказать: «Раз тут столько проблем, то давай не за 290, а за 250, например». И продавец может сказать «да» или сказать:«нет, давай за 260», в общем, вы дальше продолжаете договариваться.

Теперь как происходит передача денег. Опять же, я не знаю, как это происходит в СНГ, было бы очень интересно узнать, но в США есть третья компания, то есть есть продавец, вы, есть покупатель, есть, допустим, банк, если вы берете кредит, и есть отдельная компания, которая занимается именно переводом денег. То есть если это ваши деньги, если вы покупаете на кеш, вы переводите деньги в эту компанию, и она их держит до тех пор, пока вы полностью с продавцом не договорились. Вы довольны, продавец доволен, вы говорите тогда этой компании, и эта компания только тогда переводит деньги продавцу. Если вы берете кредит, то же самое происходит и в этом случае. Банк переводит деньги только тогда, когда вы даете добро, что вы согласны, продавец согласен, все согласны, тогда происходит передача денег. И тогда происходит автоматически передача тайтла, то есть этот дом становится вашим.

То же самое происходит при покупке новой недвижимости. В отличие от Украины, я не знаю, как в других странах СНГ, но в Украине, когда дом только начинает строиться, они сразу хотят выплаты, то есть либо вы платите всю сумму сразу, это как бы дешевле, либо выплачиваете ежемесячно какую-то определенную сумму. Сразу, еще до того, как дом готов. В США это не так. И в первую очередь, я думаю, это связано с кредитованием, потому что банк никогда не даст никому кредит, если нет готового дома. Поэтому строительным компаниям ничего не остается, кроме как построить дом, вложить свои деньги, а потом уже получить деньги от вас, когда вы получили этот дом, и возместить свои убытки и заработать деньги. То есть в Америке вначале строитель строит дом, а потом только берет деньги от покупателя. В Украине наоборот – вначале берутся деньги, и на эти деньги чаще всего строится дом, или потом эти деньги куда-то пропадают. Поэтому в Америке невозможна такая ситуация, что вы заплатили деньги, и эти деньги исчезли.

Теперь как происходит покупка новостройки. Я расскажу так, как было у нас. Поскольку тут бешенный рынок недвижимости, то не было достаточно просто прийти и сказать «я хочу купить дом», надо было еще его выиграть в лотерею. Там на лотерею пришло 30 семей, и они разыгрывали 5 юнитов, то есть один дом состоит из пяти юнитов. Если вы попали в эту счастливую пятерку, то тогда вы подписываете контракт, что вы хотите купить такой-то юнит, вы должны им дать депозит. В нашем случае это было 5000 долларов. Депозит о том, что вы действительно серьезно, что вы купите этот дом, что, в общем, все в порядке, чтобы они знали, что они вам продали этот дом. Этот депозит тоже кладется на эскро акаунт, то есть этот аккаунт третьей компании. То есть строитель сам не имеет доступа к этим деньгам, пока все не построится. Единственное что, если вы передумаете сами, то вы этот депозит потеряли. Если вы через три месяца решили, что нет, я этот дом покупать не буду, я куплю что-то другое, то тогда депозит вам просто не вернут. Но если все в порядке, и вы покупаете этот дом, все нормально, то этот депозит, потом к нему добавятся все остальные деньги, это будет как даун пеймант на кредит или, если вы покупаете на кеш, то часть денег, которые вы платите строительной компании.

Теперь еще интересный момент по срокам. Потому что я помню, опять же, мои родственники в Украине, когда заключали этот контракт, в контракте вообще не было указано, что будет, если строитель не построит дом, или какие хотя бы сроки. Он должен это построить в течение определенного времени, и если он не построит, тогда что-то. Ничего этого вообще не было. Здесь, когда мы подписывали контракт, я не знаю, связано это, может, с законодательством американским, или законодательство Калифорнии требует это от них, в любом случае, я думаю, все, что в контракте, требуется просто от компании, потому что в другом случае они бы туда этого не поставили, но в любом случае в контракте был клос о том, что если они не построят дом в течение двух лет, то автоматически мы забираем этот депозит и все нормально. В принципе, мы теряли только время, мы не теряли деньги. Мы теряли время, если вдруг они не построят. Но опять же, шанс того, что они не построят мизерный, потому что пока они не построят, они не получат деньги. Строят они со своих денег. Чтобы их окупить, они должны построить, сдать нам, и тогда мы им платим.

Еще, думаю, интересный момент - то, как происходит тут инспекшн. Но опять же, это не будет относиться ко всем домам США, ко всем новостройкам, потому что в каждом штате, и даже в каждом городе свои требования, но вот в городе Сан-Хосе в штате Калифорния, где мы сейчас будем жить, требования очень жесткие. И пока дом строится, несколько раз приходят инспекторы именно от города и проверяют, что они правильно все строят, что там все по стандартам, в общем, они очень сильно проверяют эту строительную компанию. Мы, честно говоря, тоже не особо верили, мы привели в конечном итоге, до того, как мы покупали дом, мы привели своего инспектора, и он не нашел никаких серьезных неполадок. Там были чуть-чуть: чуть-чуть надо было кондиционер отрегулировать, чуть-чуть еще что-то. Ничего серьезного не было, то есть, в принципе, как не странно, они построили хорошо. Это не значит, что везде, во всех штатах, во всех городах это так. Это определенные законы в каждом штате, в каждом городе, я уверена, что там, где строительная компания может сквозь пальцы на это все посмотреть и делать, то там не так это все хорошо. Но здесь в нашем случае это было очень качественно. Честно говоря, я очень довольна. Я не ожидала, честно говоря, что будет настолько качественно, и будут прям настолько пытаться, чтобы прям все, мы ни к чему не могли придраться.

До того, как произошел клоузинг, мы пришли, они нам показали полностью дом. Любой изъян, который мы бы нашли там, мы нашли там чуть-чуть краска поцарапана, еще чуть-чуть что-то, то, се, там чуть-чуть, на кухне что-то поцарапано, - все это они починили буквально за 2 дня, чтобы мы вовремя подписали все. Потому что мы сказали, что если этого не будет, если дом не будет в великолепном состоянии, что мы вообще не найдем ничего, то мы не подпишем клоузинг (мы не подпишем договор, чтобы им перевели деньги). Это, опять же, было в их интересах, быстренько все починить, все сделать так, чтобы мы были полностью довольны, и мы подписали документы, и они получили свои деньги.

Вот так происходит покупка дома в США, процесс именно, покупка новостройки, и поэтому здесь невозможны мошенничества такие, как в Украине бывают очень часто с новостройками, просто потому, что здесь никто деньги вперед не дает. Опять же, скорее всего, это связано с кредитованием, но так уж сложилась эта система здесь, что это так. Поэтому покупать здесь новостройку – это не риск, не большой риск, по крайней мере. Да, есть маленький риск потерять время, потому что эти два года, которые они обещают, если вдруг по каким-то причинам не построят, но это очень маловероятно, потому что чем быстрее они построят, тем быстрее они получат деньги. Наш дом они построили на месяц раньше, чем планировали.

Думаю, это вся важная информация на эту тему. Если кто-то знает, как происходит покупка в странах СНГ, мне было бы очень интересно узнать, напишите в комментариях. Может, там тоже есть третье лицо, куда переводятся деньги, потому что я не знаю, честно говоря. Но насколько я знаю от родственников, они платили прямо этой строительной компании, то есть, по крайней мере, с новостройками это так. Может быть, если идет покупка от частного лица, это как-то по-другому.

На этом все, с вами была Шушаник, автор блога «USAdvice.ru Все про США». Если вам понравилось это видео, пожалуйста, ставьте лайк. Подписывайтесь на мой канал. До встречи в новых видео. Всем спасибо. Всем пока!


Переехать в США сложно, но есть категории людей, которым это доступно:

— Инвесторы. Достаточно вложить от 1 миллиона долларов и через 2 года все члены семьи получат статус постоянного жителя США (виза EB-5).

— Также можно открыть филиал существующей компании в Америке или же купить готовый бизнес в США (от $100 000). Это даст право на получение рабочей визы L-1, которую можно обменять на грин-карту.

— Известные спортсмены, музыканты, писатели и прочие экстраординарные люди могут переехать по рабочей визе O-1.

— В случае притеснения со стороны государства по религиозной, политической причине или же унижений из-за принадлежности к гей-меньшинствам, вы можете запросить политическое убежище в США (asylum).

— Кратковременно можно находиться на территории США по туристической визе B1/B2.

— Также можно получить второе высшее образование в США, проучившись 1-3 года.

Напишите нам, если вы хотите эмигрировать в США и подходите по одному из пунктов выше. Мы сотрудничаем с проверенными иммиграционными адвокатами и бизнес-брокерами, которые помогут реализовать ваши мечты.

Поделиться ссылкой в соц. сетях:
Comments system Cackle

Поиск