Аренда жилья в США или его покупка через ипотечный кредит – что выбрать?

Рассуждения на тему рынка недвижимости в настоящее время и ретроспективный взгляд на то, каким он был около 20 лет назад, что было в тренде тогда.

Здравствуйте, друзья!

Вопрос такой, я бы сказал, распространенный. Но я зачитаю по бумажке, чтобы вы его услышали в неповторимом звучании подлинника: «Добрый день, Михаил! Хотелось бы подкинуть тему для видео. Возможно, не одному мне будет интересно и ваше личное мнение, и актуальная информация по этой теме (тенденции на рынке).

Магистратура в США с полным финансированием. Как бесплатно поступить в американский университет.

Собственно тема: ваше личное мнение по поводу “всю жизнь платить за съемное жилье” или “только свое, через ипотеку, но свое”. Интересует не только психологическая склонность иметь жилье в собственности, но и чисто экономическая сторона этого вопроса. Учитывая ваш инсайдерский опыт в этой сфере (недвижимость), было бы чрезвычайно интересно узнать, сможете ли вы озвучить какие-то реальные цифры: процент от общей стоимости жилья, идущий, так сказать, сверху за услуги ипотеки/банка, рост арендной платы за жилье и так далее».

И говорит, что если уже было на эту тему, то туда-сюда… На эту тему было, но я не уверен, что было отдельное, может быть, видео. Хотя мы неоднократно, когда про жилье говорим, касаемся этой темы. Ну давайте мы отдельно поговорим. О чем речь!

Я начну с того, с чего обычно начинаю курс по тестированию программного обеспечения, поскольку у нас курс-то нацелен на то, чтобы работу найти, интервью пройти и так далее. Вопросы мы разбираем, да, как ответить на такой-то вопрос. И я говорю ребятам: «С возрастом чем больше мудрости, так сказать, вам (давайте я направлю камеру на дорогу, а то солнышко светит в объектив) достанется (некоторые говорят, что, бывает, возраст пришел, а мудрость – нет. Но мы не в этом смысле, да), тем чаще вы отвечаете на вопрос, начиная со слов “зависит”, понимаете, “зависит”». Поэтому и здесь тоже зависит. Ну вот от чего, например, может зависеть?

В Соединенных Штатах есть разные философии того, откуда должны браться деньги на общественные нужды, или, грубо говоря, бюджет штата вот как формируется. Например, есть штаты с низким или вообще отсутствующим налогом на покупки (sales tax). Значит, что происходит: вот вы пришли в магазин, допустим, в Калифорнии, хотите что-то купить, а вам, смотришь, сверху там 7-8% насчитали. Вот эти деньги ушли в чей-то бюджет. Есть штаты (насколько я припоминаю, Орегон – такой штат), где вообще нет такого налога. И люди говорят: ой, какой классный штат – налога нет! Но остается вопрос: если штат с этого налога не взял деньги в бюджет, с какого другого источника он возьмет? Понимаете, вот в этом смысле. И люди говорят, что в Калифорнии относительно высокий sales tax. Да. И относительно других штатов высокий, может быть, налог штата, хотя он строится по прогрессивной шкале, то есть для тех, кто мало получает, в этом смысле без разницы где жить.

Но вопрос-то остается существенный: деньги откуда берутся? И хоть вы слева подойдите, справа подойдите, сверху заберитесь или снизу, но где-то вы заплатите эти деньги все равно, тут уж к бабке-гадалке не ходи. Поэтому тот способ, которым с вас эти деньги получают, в частности, влияет на разные аспекты выгодности или невыгодности приобретения жилья. Например, есть штаты, где высокий налог на собственность. Вот, допустим, если мы в Калифорнии платим (правда, это еще от графства зависит) 1,2%. Скажем, если дом стоит $1 000 000, то вы с него в месяц будете платить $1 000 property tax (налог на собственность). И вроде как! $1 000! А есть места, где ты заплатишь не $1 000, а $2 500, а то и $3 000 заплатишь. Ну, ближе к $3 000. И такие места тоже есть, то бишь существуют штаты, которые формируют свой бюджет из этого налога, а не из того. Понимаете, если вы не будете видеть всю систему налогов, которая там присутствует, вы никогда не поймете, значит, где вас поимели. Ну не то чтобы поимели, но вот будете думать, что вы всех поимели, а на самом деле нет.

Что тут происходит: если налог на собственность высокий, то обычно в таких местах люди предпочитают арендовать, нежели, например, покупать, потому что ты вроде купить-то купил, а такие бабки платишь, что как бы думаешь: «Что покупал?» Из-за этого в таких местах плохо растет недвижимость в цене. Ну вот смотришь: прошло 15 лет, она выросла «аж» на 30%, а, скажем, в том месте, где мы с вами сейчас едем, если прошло 15 лет, так вырастет на 150%. Это разница, понимаете. И разница очень существенная.

Давайте я, может быть, начну с того, что, когда мы четверть века назад сюда приехали и спустя пару лет уже начали нормально работать (через 3 года мы купили нашу первую недвижимость – это была квартира в кондоминиуме), тоже вставали эти вопросы и мы так напряженно, значит, разбирались, потому что не было интернета, не было чего-то такого вот: пойти там с кем поговорить. А люди, которые вроде бы должны знать, они все по-разному говорят. Вот, знаете, как бывает. Перспективы-то разные у всех. Ну и, значит, что получается, что получается… Вы можете, конечно, взять что-то в аренду, и оно будет в аренде, и вы будете за него что-то платить. И это по сумме меньше чем, например, если бы вы купили недвижимость и платили mortgage (ипотека). Мало того что она по сумме меньше, вы же должны еще down payment (первоначальный взнос) какой-то дать. Ну какой, я не знаю, ну сколько-то. Вот мы первую квартиру свою покупали, мы дали $10 000 down payment. Если сегодня вам может смешной показаться такая сумма, то в то время это смешным не было, абсолютно не было смешным – это была очень серьезная сумма. Там вся квартира $130 000 стоила.

Значит, получается: ты даешь деньги – раз, ты платишь больше – два, потому что ты теперь платишь Homeowners Association Fee (плата за обслуживание), ты платишь интерес банку (на тот момент интерес был смехотворно низкий – 3,75%, вот такого плана). И если раньше вы эту квартиру в этом же доме снимали за $1 000 в месяц, то так там стало выходить что-нибудь около $1 400. Ничего себе! Вот за ту же самую квартиру ты вместо $1 000 платишь $1 400. И еще property tax (налог на собственность) в конце года надо заплатить, то есть это еще $130 в месяц. Значит, считай, $1 500 платишь.

И вот дальше выясняется, что налог на собственность, вообще-то, списывается. Mortgage, который ты банку платишь (не сам mortgage, а интерес), тоже списывается с налогов. Таким образом, получается, что вместо $1 000 это может быть $1 100, ну то есть практически то же самое. Ну и пошло-поехало.

Еще есть аспект, состоящий в том, что все-таки сравнивать надо вещи, которые ну как бы равны или близки, понимаете. Жить в квартире, которую ты снимаешь, и жить в квартире, которая является твоей собственностью, – это две разные вещи. И с домом то же самое. Если это твоя собственная квартира, ты можешь прибить там к стенке то, что ты хочешь, ты можешь начать ее улучшать, то есть качество жизни другое у тебя становится. И обычно то жилье, которое продается, – это жилье повыше качеством, чем то, которое сдается. Если мы про квартиры говорим, они построены по-другому. Вот кондоминиумы строят с гораздо лучшей звукоизоляцией, например, и так далее. Это не совсем вообще одно и то же. Но мы как бы сейчас больше про финансовый аспект. Однако все-таки, когда мы про деньги рассуждаем, мы должны понимать, что это деньги похожие или близкие, а еще лучше – идентичные. Вот тогда удобно цену сравнивать.

Итак, первый фактор – это налог на собственность. Обычно там, где налог на собственность высокий, недвижимость не растет в цене. Значит, у нас вот тут на местности цена, я бы сказал, примерно за 10 лет удваивается, за 20 лет, соответственно, учетверяется и так далее. Вот та квартира, что мы за $130 000 купили 22 года назад, сейчас стоит $800 000. Вот так идет. Если бы мы ее купили в Техасе за $130 000… Ну там можно было, допустим, дом за $130 000 купить, он бы сейчас, может быть, стоил $160 000, я не знаю, а может, и те же $130 000. Не уверен. С учетом инфляции просто потеря денег была бы, правда?

И мы присматривались к чему-то в Техасе, в районе Остина. В какой-то момент специально со Светой поехали туда куролесили, смотрели что к чему. Там (в то время, не знаю, как сейчас) давали всюду move in бонус, то есть если ты покупаешь жилье, тебе еще $1 000, или $1 500, или $2 000 дают на расходы по переезду, например. Или там, допустим, ты что-то покупаешь как investment (инвестиция) и хочешь сдавать.

Агент, который будет для тебя сдавать жилье, одну месячную оплату берет за сервис и еще одну месячную оплату за каждый акт сдачи. Вот раз в год он сдает, значит – раз в год он берет месячную стоимость аренды ну и так далее. Понимаете, это не здесь, как вот ты только вышел и говоришь: «Я сдаю», – на тебя налетели. Не-не-не-не-не. Ты говоришь: «Я сдаю». Все говорят: «Кому какое дело». Там совсем по-другому. Иди продай, иди продай и иди сдай. Понимаете, совершенно другой мир. Поэтому у людей, которые живут в том мире, одна логика, а у людей, которые живут вот у нас тут, например, где дурдом сплошной, совершенно другая логика. Тоже «зависит», да.

Возвращаясь к тем временам, когда мы начали изучать этот вопрос, скажу, что тогда были очень популярны совместные фонды (mutual funds). И вообще, как бы я stock market (фондовый рынок) изучал – в простом варианте, простые вещи. На тот момент (скажем, 20 лет назад) говорили так, что вот смотри: недвижимость растет на 7% в год за последние 50 лет, а это и есть удвоение за 10 лет. Если вы знаете процент в год, вы должны 72% разделить на этот процент – и вы получите, сколько за 10 лет будет. Вот если мы 72% разделим на 7% годовых, то мы получим, что за 10 лет сумма удваивается. Это недвижимость. Всего там 7%. А mutual funds как представители stock market, вот там, говорили, 14%. Но что же тут получается. В mutual funds ты налоги платишь, во-первых, с этих 14%, а во-вторых – каждый год, то есть это меньше. Потому что дом стои́т и стои́т, растет и растет. В-третьих, вот мы заплатили $10 000, правильно, за квартиру, а выросла стоимость, грубо говоря, на 7%. Но ведь 7% от $130 000 – это не 7% от тех $10 000, которые мы положили в down payment, это же 7% от всей суммы. Это уже какой годовой интерес-то получается, правда? Допустим, если даже вы купили с 20% down payment и выросла стоимость на 7%, так это же 35%, это не 14% годовых-то. Еще раз, есть много «за» и много «против» и плюсов и минусов.

Я просто говорю о том, что, когда вы считаете или когда вы оцениваете, можно так сказать, есть разные идеи, разные сравнения, разная рыночная ситуация – и пошло и поехало, вот. Плюс есть места, где очень многие люди инвестируют в недвижимость. Вот, например, если мы посмотрим на Аризону, на Финикс, там чуть ли не 30% всей недвижимости – это инвесторы. Люди покупают, для того чтобы сдавать. Может быть, они думают: на старости лет поеду или там как-нибудь туда-сюда. Но 30% недвижимости владеют инвесторы. Что это значит? Это значит, что appreciation (рост цены), да, очень сильно зависит от инвестиционного климата. И последние лет 10, я думаю, там ничего особо не выросло никуда. Понимаете, был подъем, потом был спад. И так оно стои́т потихонечку. И цена за аренду, по-моему, если сравнить с тем, что было 10 лет назад, может быть, даже и упала немножко. Это зависит от наличия работы в этом месте. Но если вы живете там, не вообще инвестируете, а просто живете там, то получается, что вы так вот, значит, несете на себе все последствия.

Я не знаю, насколько это правда, но вот пишут, что чуть ли там не 9 из 10 миллионных состояний в США – в real estate, в недвижимости, то есть если глянуть на всех людей, у которых есть миллион и больше (не зарплата в год, а вот как бы продать, и что останется), значит, 9 из 10 – это недвижимость. Это не то что миллион, которым он может оперировать, это не то что миллион, который у него в свободном распоряжении и который он может куда-то деть, нет. Но если он продаст свое жилье, у него останется миллион и больше.

Недвижимость является очень серьезным инструментом накопления, даже если накопление изначально не было вашей целью. Скажем, когда мы покупали квартиру, мы думали о том, где мы живем, а не о том, что через 20 лет она будет дорого стоить. Понимаете, вот меньше всего на свете думалось про 20 лет и даже про 5 лет – настолько не до этого было.

Плюс ко всем расчетам добавляется элемент того, что время идет, экономика ну как бы, значит, тоже меняется, география экономическая меняется. Какая-то территория, которая была на подъеме, сегодня на спаде или просто застыла и никуда не движется, то есть вы можете не в том месте приобрести недвижимость, и ничего с ней такого в смысле роста стоимости не произойдет. Грубо говоря, ну как оценить, правда? Мы не знаем, никто из нас не знает. Поэтому, кто бы вам ни сказал: «Ой, я сейчас расскажу», он просто болтает, он ничего не знает. Даже те люди, которые, казалось бы, по должности ворочают многими миллиардами, сотнями миллиардов денег, они, конечно, лучше нас с вами разбираются; но, если доходит до предсказаний – вот что будет через 10 месяцев, они тоже не знают. Хотя, может быть, они точнее скажут. Я не сомневаюсь в том, что они скажут точнее как бы статистически. Когда вы следите за тем, что люди говорят и во что это превращается, вы видите, насколько они неточны, потому что есть много факторов, которые не поддаются учету, на самом деле.

Мы возвращаемся к «купить» или «жить в съемном». Я бы убрал из этого денежную составляющую до той поры, пока вы не стали хорошо или более-менее сносно ориентироваться в денежных вопросах. Понимаете, да? Пока у вас не появится опыт инвестирования. Если вы хотите инвестировать, то вы всегда сравниваете деньги, которые вы вложили в недвижимость, с деньгами, которые вы бы могли вложить в гарантированные рыночные инструменты, в annuity (ежегодный доход), например, какие-нибудь. Там гарантированный процент. На 5 лет купил, на 10 лет купил. А что там? а какие хлопоты? а в состоянии ли этим заниматься? И так далее, то есть инвестирование – совершенно отдельная область.

Если мы говорим про свежего иммигранта или, скажем, кого-то, кто думает скоро стать свежим иммигрантом и как ему там жить в Америке, покупать или не покупать что-то, значит, смотрите на то, что дает вам радость жизни. Если вам кайф от того, что вы завели какую-то недвижимость, заведите недвижимость и балдейте и не думайте о том, что вы наварите миллионы, потому что вы, может быть, даже и потеряете. Но это неважно. Вы получаете кайф от жизни. Мало того, если вы даже и потеряете (бывают обстоятельства), то вы получите некоторый опыт, который за деньги не купишь, ну или купишь, но вот таким вот образом странным. Поэтому мой совет такой: не берите на себя лишнего, не слушайте умников, которые вам говорят, что сейчас это пойдет, а то упадет и там еще чего-то. Не надо. Вот скажите себе: «У меня есть деньги, я хочу жить в отдельном жилье, в собственном». Значит, почему вы хотите в собственном жилье жить? Потому что вы хотите сделать вот такой ремонт, чтобы вот здесь висела такая картина, потому что дальше неизвестно будет, куда ее можно повесить. Очень многие вещи ты покупаешь конкретно под то, что у тебя есть. Мы когда дом продавали в Лос-Сантосе, мы его отдали вместе со всем, что там было. Но мы там немножко картин забрали, не все. Мебель всю оставили практически, потому что ее некуда деть. Она покупалась, чтобы вот тут стоять, понимаете. Хорошо там складной стул, он куда угодно уехал, он с тобой; а когда здоровенная фиговина, она вот этого размера и в этом стиле сделана, она в другом доме уже вида не имеет. Так все и бросили. Дороже было бы вывозить или продавать. Еще бы весь пол исцарапали, пока это вытащили оттуда. Короче, вот так смотрите, мой совет по жизни такой: получайте удовольствие.

Если пройдет 10, 15, 20, может быть, 5 лет и эта недвижимость вдруг начнет стоить каких-то жутких денег, ну так кайф; а если вы хотите именно инвестировать, то изучайте инвестирование. Это неплохо, это очень полезно – хорошо разбираться в том, что в мире происходит. Деньги туда, деньги сюда – очень интересное и увлекательное занятие. Я отдал дань этому всему. Ой Господи, аж вспоминать не хочется. В общем, мой совет такой. Счастливо.


Переехать в США сложно, но есть категории людей, которым это доступно:

— Инвесторы. Достаточно вложить от 1 миллиона долларов и через 2 года все члены семьи получат статус постоянного жителя США (виза EB-5).

— Также можно открыть филиал существующей компании в Америке или же купить готовый бизнес в США (от $100 000). Это даст право на получение рабочей визы L-1, которую можно обменять на грин-карту.

— Известные спортсмены, музыканты, писатели и прочие экстраординарные люди могут переехать по рабочей визе O-1.

— В случае притеснения со стороны государства по религиозной, политической причине или же унижений из-за принадлежности к гей-меньшинствам, вы можете запросить политическое убежище в США (asylum).

— Кратковременно можно находиться на территории США по туристической визе B1/B2.

— Также можно получить второе высшее образование в США, проучившись 1-3 года.

Напишите нам, если вы хотите эмигрировать в США и подходите по одному из пунктов выше. Мы сотрудничаем с проверенными иммиграционными адвокатами и бизнес-брокерами, которые помогут реализовать ваши мечты.

Оценка шансов на эмиграцию

Поделиться ссылкой в соц. сетях:
Comments system Cackle

Наш YouTube канал

Услуги по эмиграции