Ипотека в Канаде для новых иммигрантов: как получить одобрение без кредитной истории

Представьте: деньги на первоначальный взнос есть, ни один платеж в жизни не был просрочен, а банк все равно отвечает отказом в ипотеке. Звучит абсурдно, но именно с этим сталкиваются тысячи новоприбывших. Проблема, как правило, не в доходе, а в том, что для канадской банковской системы такой человек как будто финансово не существует. Ниже разобрано, почему так происходит и какие есть рабочие способы это обойти, вплоть до пошаговой стратегии, которая действует прямо сейчас.

Тема этого материала, подготовленного командой Immigrant.Today, это ипотека для тех, кто недавно приехал в Канаду. Один из основателей издания, Алекс Павленко, оформил ипотеку уже в первый год после переезда, так что речь идет о вполне достижимой задаче.

Почему банки отказывают

Главная причина отказа кроется не в деньгах и не в доходе заявителя. Дело в так называемой кредитной невидимости. В Канаде два основных кредитных бюро, Equifax и TransUnion, и работают они только с канадской кредитной историей. Зарубежная история чаще всего просто не учитывается. Безупречная репутация заемщика на родине для стандартной процедуры не существует. Человек приезжает, и его кредитный профиль оказывается не плохим, а именно пустым. По сути, это финансовый призрак, которого банк не видит в системе.

Хотите уехать в Канаду? Мы предоставляем поддержку в вопросах иммиграции и помогаем в получении визы. Запишитесь на консультацию, чтобы обсудить вашу ситуацию с нашими лицензированными специалистами и узнать, как мы можем помочь осуществить вашу мечту.

Масштаб проблемы подтверждает исследование, подготовленное Статистическим управлением Канады совместно с Equifax. Среди иммигрантов, проживших в Канаде менее 2 лет, кредитно невидимыми оказались 14,8%, тогда как среди семей, рожденных в Канаде, этот показатель составляет 7,5%, то есть примерно вдвое меньше. При этом разрыв исчезает уже после первых 2 лет: иммигранты быстро становятся видимыми, а семьи, прожившие в стране от 2 до 4 лет, оказываются даже заметнее для бюро, чем сопоставимые коренные канадцы. Важная оговорка из того же исследования: видимость новоприбывших обеспечивают в основном кредитные карты, а не крупные инструменты вроде ипотеки или автокредита.

Оценка шансов

Подробнее

Тест английского языка

Подробнее

Тест французского языка

Подробнее

Бесплатная проверка резюме

Подробнее

Калькулятор баллов Express Entry

Подробнее

Калькулятор баллов по программе FSW

Подробнее

Написание резюме

Подробнее

Но и для новых иммигрантов есть специальные программы, о которых дальше пойдет речь.

Программа CMHC для новых иммигрантов

Первый и самый мощный инструмент это специальные ипотечные программы для новоприбывших от Канадской ипотечно-жилищной корпорации (CMHC), крупнейшего в стране провайдера ипотечного страхования. У корпорации есть отдельная программа для новых резидентов. Она доступна как постоянным, так и временным резидентам, которым требуется ипотечное страхование. Временные резиденты при этом должны иметь законное право работать в Канаде, например действующее разрешение на работу.

Ключевые условия выглядят так. Минимального срока проживания в Канаде не требуется. Первоначальный взнос начинается от 5%. Минимальный кредитный балл должен быть не ниже 600 хотя бы у одного из заемщиков. Если канадской кредитной истории недостаточно, корпорация может рассмотреть международный кредитный отчет, рекомендательное письмо от банка из страны происхождения или иные способы подтверждения кредитоспособности. Максимальная стоимость жилья для программ собственника ограничена суммой ниже $1 500 000 CAD. Стандартный срок амортизации составляет 25 лет, а через отдельный продукт Home Start он может достигать 30 лет, если хотя бы один из заемщиков покупает свое первое жилье.

Само жилье должно находиться в Канаде, быть пригодным и доступным для круглогодичного проживания, а также иметь круглогодичный доступ. Покупка не должна подпадать под федеральный запрет на приобретение жилья неканадцами, о котором подробно ниже.

Здесь же важная оговорка: материал носит общий информационный характер и не является персональной финансовой рекомендацией. Любое решение по ипотеке стоит принимать вместе с лицензированным специалистом. Тем не менее показателен случай, когда новоприбывший получил статус постоянного резидента, нашел работу через 2 месяца, а еще через 3 месяца подал заявку по этой программе и получил одобрение.

Рассчитать примерный платеж, сравнить ставки и варианты амортизации можно с помощью официального ипотечного калькулятора Канадской ипотечно-жилищной корпорации. Подробные условия программы для новоприбывших размещены на странице CMHC Newcomers.

Перенос иностранной кредитной истории

Есть и второй способ обойти кредитную невидимость, а именно перенести свою зарубежную историю в канадскую систему. В 2023 году компания Nova Credit запустила в Канаде сервис Credit Passport в партнерстве со Scotiabank, который стал первым канадским банком с такой интеграцией. Позже к программе присоединились RBC и BMO. Зарубежное кредитное досье переводится в формат, понятный канадским банкам. Поддерживается примерно два десятка стран, среди которых Украина, Индия, Великобритания, Мексика и Южная Корея.

Для русскоязычной аудитории здесь есть существенный нюанс. Украина в списке поддерживаемых стран присутствует: данные передаются через украинское бюро IBCH. А вот России и Казахстана в перечне нет, поэтому приезжим из этих стран перенести кредитную историю через данный сервис пока не получится, и им придется строить канадскую историю с нуля либо опираться на программы для новоприбывших.

Программы крупных банков

Программы для новоприбывших есть не только у корпорации, но и у крупных банков. Главный совет здесь простой: не стоит зацикливаться на одном банке. Условия для новых иммигрантов у разных банков отличаются. Где-то мягче требования к стажу, где-то при крупном взносе страховка вообще не нужна, где-то действуют собственные бонусы. Отказ в одном банке не означает отказ везде. Имеет смысл обойти несколько учреждений или сразу обратиться к брокеру, который сравнит условия за заемщика.

Свой первый дом в Канаде Алекс Павленко купил как раз по одной из таких программ для новоприбывших, поэтому подход проверен на личном опыте.

Запрет и налог для иностранцев

Именно здесь многие совершают самую дорогую ошибку. Получают предварительное одобрение, находят квартиру, радуются, а затем узнают, что сверху нужно заплатить еще десятки или даже сотни тысяч долларов. С покупкой жилья в Канаде связаны сразу две разные вещи: федеральный запрет и провинциальный налог. Путать их нельзя.

Сначала про запрет. Есть закон, запрещающий неканадцам покупать жилье. Изначально его ввели на 2 года, с 1 января 2023 года, но затем продлили, и сейчас он действует до 1 января 2027 года. Постоянных резидентов запрет не касается совсем, они покупают на равных с гражданами. Временный резидент с действующим разрешением на работу, а это как раз те, кому доступна программа, может купить жилье, если на момент сделки до окончания разрешения остается не меньше 183 дней (это около полугода) и если он не приобретал жилье в Канаде в период действия запрета.

Запрет работает только в переписных метрополитенских районах и переписных агломерациях, то есть в крупных городах и прилегающих к ним территориях. За их пределами, в небольших населенных пунктах и сельской местности, его нет вообще. Проверить, попадает ли конкретный адрес под действие запрета, можно через официальную страницу CMHC, где доступен поиск по адресу.

А теперь то, из-за чего раньше иммигранту купить жилье в Ванкувере или Торонто было почти нереально. Это отдельный провинциальный налог для иностранцев, который с федеральным запретом никак не связан. В Британской Колумбии с иностранного покупателя берут дополнительно 20% от стоимости жилья в районе Ванкувера, Виктории и в ряде других регионов провинции. В Онтарио налог еще жестче: 25% по всей провинции, а в самом Торонто с 2025 года добавляется еще 10%, и в сумме получается 35%.

Ключевой момент: даже если по федеральному закону покупка разрешена, этот налог временный резидент, скорее всего, заплатит, пока не получит постоянный вид на жительство. Граждан и постоянных резидентов он не касается, а номинанты провинциальных программ часто от него освобождаются. Если позднее человек получает статус постоянного резидента, налог можно вернуть, но заявление нужно подать вовремя. В Онтарио, например, возврат возможен, если стать постоянным резидентом в течение 4 лет с даты регистрации сделки. Поэтому, прежде чем рассматривать жилье в большом городе, этот налог обязательно нужно заложить в расчет, ведь суммы получаются огромные. Актуальные правила приведены на официальных страницах по налогу на спекуляцию для нерезидентов в Онтарио и по дополнительному налогу на передачу недвижимости в Британской Колумбии.

Расчет на конкретном примере

Допустим, человек покупает квартиру за $500 000 CAD. Первоначальный взнос 5% составит $25 000 CAD, а сумма кредита тогда $475 000 CAD. Отношение суммы кредита к стоимости жилья, которое банки обозначают как LTV, в этом случае равно 95%. Поскольку взнос минимальный, заемщик попадает в верхнюю планку, и страховая премия составляет 4% от суммы кредита, то есть $19 000 CAD.

Здесь есть момент, который многих пугает зря. Саму премию обычно не платят живыми деньгами: ее добавляют к телу кредита и выплачивают вместе с ипотекой. А вот налог на эту премию платится отдельно при закрытии сделки. В Онтарио он составляет 8%, то есть около $1 520 CAD в нашем примере. Именно эту сумму нужно иметь наличными под премию. Зато заемщик заходит в жилье с минимальным взносом.

Стоит добавить, что при устойчивой кредитной истории для постоянных резидентов возможен даже нетрадиционный первоначальный взнос, например из необеспеченного кредита или кредитной линии. Но доступно это только при минимальном взносе и только для одно— и двухквартирных объектов, а временным резидентам такой вариант не предоставляется.

Стресс-тест

Даже если банк называет ставку, скажем, 4,5%, рассчитывает он заемщика не по этой ставке. Вот почему люди с хорошей зарплатой иногда все равно не проходят отбор. Этот механизм называется стресс-тестом. Банк берет большую из двух величин: договорную ставку плюс 2% либо 5,25%. При ставке 4,5% для проверки используется 6,5%. Расходы на жилье при этом не должны превышать 39% дохода, а на все долги вместе 44%. Бюджет имеет смысл рассчитывать именно по стресс-тестовой ставке, иначе можно неприятно удивиться при подаче заявки.

Альтернативные кредиторы

Есть вариант, о котором банки обычно не рассказывают, но который хорошо знают брокеры. Если крупные банки отказали, стоит присмотреться к альтернативным кредиторам. Их еще называют B-кредиторами, и к ним относятся Equitable Bank, Home Trust, Community Trust и другие. По данным компании True North Mortgage, в 2025 году число клиентов, выбравших альтернативных или частных кредиторов, выросло на 71% год к году.

Альтернативные кредиторы обычно требуют первоначальный взнос не менее 20%, а ставки у них выше банковских. Если спускаться еще ниже, к частным кредиторам и ипотечным фондам, ставки доходят примерно до 9-10%. Но любая такая ипотека краткосрочная, на 1-3 года. По сути это мостик: заемщик берет ипотеку, строит историю, а через пару лет рефинансируется по нормальной ставке уже в обычном банке. Альтернативный кредитор это не приговор, а скорее трамплин.

Пошаговая стратегия

Дальше пошаговая стратегия, как получить ипотеку в Канаде даже новому иммигранту.

Первый шаг. Сразу после приезда стоит получить номер социального страхования (SIN) и открыть банковский счет. Без этого номера в Канаде нельзя ни официально работать, ни открыть большинство счетов.

Второй шаг. Нужно завести кредитную карту, чтобы пошла кредитная история. И здесь есть нюанс: обычную карту новичку без канадской истории могут не одобрить. Еще около 10 лет назад банк мог без проблем выдать новоприбывшему кредитную карту с лимитом порядка $1 500 CAD, фактически поверив человеку без работы и истории. Но за последние несколько лет в Канаде появилось много временных резидентов, которые набирали кредиты и уезжали из страны, поэтому требования ужесточились. С другой стороны, у многих банков есть пакеты для новоприбывших, где карту дают и без местной истории, и про них обязательно стоит спросить. Если везде отказали, выручит защищенная карта. Работает она так: заемщик вносит депозит, например $1 000 CAD, и ровно эта сумма становится его кредитным лимитом. Банк ничем не рискует, ведь деньги уже у него, а у заемщика при этом идет нормальная кредитная история. Тратить по карте стоит не больше трети лимита и платить все вовремя.

Третий шаг. Не нужно подавать заявки на множество кредитных продуктов одновременно. Каждая проверка может снизить кредитный балл.

Четвертый шаг. Стоит собрать доказательства платежной дисциплины. Это история аренды, оплата коммунальных услуг, телефон, страховки, а также письма из банка страны происхождения. Чем больше подтверждений аккуратной оплаты счетов, тем спокойнее банку.

Пятый шаг. Еще до поиска жилья имеет смысл получить предварительное одобрение ипотеки. Банк смотрит доходы и говорит, на какую сумму в принципе готов выдать кредит. Но воспринимать это как гарантию не стоит: это предварительная оценка, а окончательное решение банк примет уже по конкретной квартире.

Шестой шаг. Заранее нужно посчитать все расходы на закрытие сделки, а это далеко не только первоначальный взнос. Сюда входят налог на передачу недвижимости, услуги юриста, оценка жилья, технический осмотр, переезд, налог на страховую премию, а для временного резидента еще и налог для иностранных покупателей. В сумме это легко выливается в десятки тысяч долларов, и эти деньги нужны наличными.

Итоги

Программы для новых иммигрантов существуют, нужно просто про них знать и уточнять правила. Если есть сомнения, стоит обратиться к ипотечному брокеру, который работает именно с новыми иммигрантами: он подберет программу и кредитора под конкретную ситуацию. Чаще всего его услуги для заемщика бесплатны, потому что комиссию брокеру платит банк.

Если вы только планируете переезд в Канаду или хотите оценить свои шансы на иммиграцию, можно записаться на консультацию с лицензированным иммиграционным консультантом Иванной Павленко: оценка перспектив иммиграции в Канаду.