Свой дом в Австрии. Часть 2. Как получить кредит
Плавающая или фиксированная процентная ставка по ипотеке: плюсы и минусы
Приветствую, друзья! Сегодня у нас второе видео из серии «Как купить жильё в Австрии». Первое – здесь (https://www.youtube.com/watch?v=XWbOSwnx5io). После того, как вы решили, что жильё вам действительно нужно, мы подходим к самому интересному моменту: как же это жильё профинансировать. Я уверен, что есть достаточно большое количество людей, которые могут достать из кармана необходимую сумму и заплатить. Но я, к сожалению, не отношусь к таким людям. Поэтому мне пришлось идти в банк и брать в нём кредит.
В Австрии, как оказалось, есть две совершенно независимые формы кредитования. Первое – это стандартный ипотечный кредит, о котором все мы знаем. Это когда банк даёт вам деньги и берёт ваше имущество, которое вы покупаете, в залог. Есть специальная книга – реестр – в которой записывается, что такой-то банк дал такому-то Максиму некую сумму под залог такого-то дома. И если Максим по каким-то причинам не сможет выплачивать кредит, то банк имеет право этот дом отобрать, продать и покрыть свои издержки. Забегая вперёд, скажу – обычный ипотечный кредит я в итоге и взял.
Но, как оказалось, в Австрии существует ещё одна форма кредитования, совершенно независимая от банков – это «баушпадалейн» (bauspardarlehen). Предполагается, что человек, будучи ещё в юношеском возрасте, откроет специальный счёт и на него каждый месяц станет перечислять некую сумму, скажем по 100 евро. И когда ему будет, допустим, 30 лет, на этом счёте скопится 50-100 тысяч евро и ему банк – даже не банк, а специальная «баушпакассе» (bausparkasse) – на льготных условиях выдаст определённую сумму. Эти деньги можно использовать не только на покупку недвижимости, но и на образование. Но по своему названию («бау» (bau) – это строительство) в основном используется для покупки жилья. Как оказалось, эту денежку bauspardarlehen можно взять, не открывая специального счёта, не накапливая, но условия будут несколько другие.
Основное отличие bauspardarlehen от обычного ипотечного банковского кредита в том, что у него есть фиксированные границы – минимум процентной ставки и максимум. И когда я пошёл в свой родной Erste Bank, клиентом которого являюсь, они мне предложили этот «баушпадалейн». Условия следующие: они могут дать на больший срок, чем обычный кредит – до 30-35 лет. Но нужно платить минимум 2% годовых и максимум – 6%. Что бы ни случилось, больше, чем 6% платить не придётся, но и меньше 2% тоже. Может для тех, кто живёт в России или Украине 2% или даже 6% кажутся какими-то смешными, но в Австрии сейчас такое время, когда проценты по кредитам маленькие и даже 2% — это немало. Поэтому эта форма кредитования хороша тогда, когда какое-то неспокойное время, финансовые кризисы бушуют. Но сейчас, когда банки дают кредиты под рекордно низкий процент, даже 2% — это много. Поэтому я от bauspardarlehen отказался и пошёл в обычные банки.
Был в трёх банках: Bank Austria, Bawag и Volksbank. В Bank Austria попал на каких-то неадекватных людей, которые мне сказали, что мой дом переоценён и должен, по их мнению, стоить на 50 тысяч евро меньше. Поэтому они мне рассчитали достаточно высокий процент – что-то около 2,2%. Я сразу от них отказался. В Bawag дали 1,625%, это плавающий кредит. А в Volksbank – 1,5%. В итоге в Volksbank я и взял.
Теперь давайте перейдём к видам кредитов. Они бывают двух основных типов – с фиксированной или с плавающей ставкой. С плавающей – понятно: что-то в экономике меняется и вы начинаете платить больше. Потом что-то меняется – и вы начинаете платить меньше. Любой кредит состоит из двух частей. Первая – фиксированная процентная ставка, её вы платите банку. И вторая – «ойрибор» (euribor) – межбанковский процент, который выставляется между европейскими банками, когда они друг у друга берут деньги взаймы. Да, банки друг у друга тоже одалживают и между ними есть этот процент.
И этот euribor, как это ни парадоксально звучит, но он меньше, чем ноль – что-то вроде минус 0,3%. И ваша процентная ставка состоит из суммы, которую вы отдаёте банку и euribor. Одно время получалось, что раз «ойрибор» отрицательный – заёмщики платили меньше. Поэтому банки провернули хитрый финт ушами и сказали, что если euribor падает ниже нуля, то рассчитываться будет из расчёта «ноль». То есть, если вы сейчас в австрийском банке возьмёте кредит под 1,5%, то будете отдавать банку эти полтора процента и плюс – ноль процентов межбанковской ставки. Если же европейская межбанковская ставка вырастет до 1%, то это будет 1,5% плюс 1% межбанковской ставки. Таким образом у вас уже будет 2,5%. Но это в том случае, если у вас кредит с плавающей процентной ставкой. Если же у вас она фиксированная, то на сколько вы возьмёте кредит, столько она у вас и будет.
Сейчас в Австрии очень популярно брать кредит, какой бы большой он не был, под плавающий процент. Но это довольно рискованно – что-нибудь в еврозоне может измениться, евро может развалиться и как, например, в 2008 году было – euribor был 5%. Поэтому я совершил хитрый финт – свой кредит, который взял в банке, разделил на две части. И у меня примерно 60% от суммы – под фиксированный процент в 2,25% на 10 лет и потом процентная ставка станет плавающей, а 40% — плавающая с самого начала под 1,5%. Это я сделал для того, чтобы обеспечить себе некую безопасность в случае, если в течение 10 лет какие-то нехорошие вещи случатся с евро. И если процент сильно взлетит, то я пострадаю на 40% своей суммы.
Когда вы идёте в банк брать ипотечный кредит, нужно с собой иметь: документы на собственность, которую вы хотите приобрести и справку о доходах за последние шесть месяцев, которая подтвердит, что у вас есть стабильная работа. Кроме того, в каждом банке спрашивают, сколько детей в семье, работает ли жена, есть ли машина. На основании этого они проанализируют, сможете ли вы этот кредит потянуть. Есть такое правило, что выплаты по кредиту не должны составлять более трети ваших доходов в месяц. И после этого банки решают – давать или не давать вам этот кредит.
