Рынок недвижимости в Кремниевой Долине. Почему мы покупаем новостройку

Всем привет, с вами Шушаника, автор блога http://usadvice.ru – все про США. И сегодня я отвечу на вопрос, почему мы покупаем новый дом, новостройку, а не дом, которому несколько лет. Ответ на этот вопрос объяснит ситуацию с недвижимостью в том месте, где мы живем, в Кремниевой Долине. И объяснит, как приблизительно проходит покупка недвижимости, и что в это входит. Поэтому, я думаю, это будет очень многим полезно узнать.

Начну с ситуации с недвижимостью в Кремниевой Долине, это очень специфическое место в США, и сейчас здесь просто какой-то бум покупок недвижимости. Предложений намного меньше, чем желающих купить, из-за этого, как только дом или квартира, или таунхаус выходит на рынок, меньше чем за неделю он покупается. Как происходит здесь покупка недвижимости, и какой процесс? Обычно делают open house на выходных, когда можно прийти и посмотреть дом. Потом есть определенный срок, когда можно подать свое предложение на то, за сколько вы хотите этот дом купить. И потом хозяин дома выбирает, кому он хочет этот дом продать, отказывает тем, кто не подходит. И соглашается с тем предложением, которое он хочет принять. Что происходит в случае того, когда предложений на продажу очень мало, а желающих очень много? Происходит то, что один дом пытаются купить 10 человек, они делают свои предложения. И естественно, каждый хочет, чтобы выбрали именно его, поэтому, когда такая ситуация, и когда настолько конкурентный рынок недвижимости, то дома отдаются намного дороже, чем начальная стоимость дома. Допустим, если дом был выставлен на рынок за 450 000, то люди, которые хотят его купить, будут предлагать дороже этой суммы. Он в конечном итоге может продаться за 470 000.

Это ситуация порождает 2 проблемы для людей, к которым мы относимся в данный момент. Для тех, у которых нет полной суммы на покупку дома, кто покупает дом в кредит, в частности мы подаем на FHA loan а, не на обычный mortgage. Потому что у нас нет 20% взноса. Если вам нужны разъяснения, что такое FHA loan и чем он отличается от обычной ипотеки, то, пожалуйста, посмотрите мои предыдущие видео, я делала видео на эту тему, там я объяснила разницу. И получается, что с точки зрения продавца, то продавец как выбирает того, кому продать этот дом: в первую очередь он смотрит на то, сколько он может получить денег с этого, то есть, кто больше предложил. А также он смотрит на то, как быстро он может получить эти деньги и продать этот дом, избавиться то этого всего. И ситуация такова, что быстрее всего можно получить эти деньги от тех, кто платит наличкой, потому что как только подписан контракт, они переводят деньги на счет продавца и на этом все заканчивается. На следующем месте идут те, кто берет обычный Conventional mortgage, это те, у кого есть 20% взнос. Потому что это зависит только от банка, так как банк это все рассматривает в течение недели – десяти дней, это все решается в течение 2 недель. И на третьем месте идут самые долгие, у кого FHA loan, потому что для них идет рассмотрение не только в банке, а еще и в государственных инстанциях. И это всегда занимает много времени, обычно около 20 дней – месяца. С точки зрения быстроты, те, у кого FHA loan – в самой невыгодной ситуации.

И следующая проблема, которую порождает ситуация с недвижимостью здесь: из-за того, что все пытаются выиграть эту квартиру или этот дом, и делают предложения, которые намного выше реальной стоимости дома. И дом продается за более высокую цену, чем его реальная стоимость. Но банк, когда дает кредит, он дает кредит именно на реальную стоимость дома. Банк дает 80% от стоимости дома. Например, если дом стоит 100 000 $, в независимости от того, купили вы его за 100 или 200, банк говорит: «Его реальная стоимость 100 000 на рынке, я вам даю 80 000 – остальное ваши проблемы». То есть, в нашей ситуации получалось, что мы не могли ничего купить стоящего, потому что у нас был FHA loan, и нас продавец даже не выбрал бы. Мы делали несколько попыток, они не увенчались успехом. А во-вторых, даже если бы мы предложили большую сумму и реально у банка могли бы взять эти деньги и выплачивать, то банк бы их просто не дал. Потому что он дает только 80% от реальной стоимости дома, а дальше он говорит: «Ваши проблемы, если вы купили дом, который стоит на самом деле 100 000, вы купили за 120 000, значит, 20 000 вы должны заплатить из собственного кармана». И в какой-то момент наш риэлтор сказал нам, что самая реальная ситуация, в которой мы можем купить дом – это купить невострой. Потому что когда компания строит новый дом, банк не делает оценку этого дома. Если компания говорит, что дом стоит столько-то, банк принимает это на веру, они не делают оценку. То есть там не будет такой ситуации, что реальная стоимость дома одна, а банк вам дает другую сумму, и вам придется платить больше. Это был первый момент – самая реальная возможность для нас что-то купить.

И второй момент – то, что компании, которая строит дома все равно: у вас FHA loan или у вас наличка, или обычная ипотека. Им это абсолютно без разницы, они принимают все. Поэтому в нашей ситуации получилось, что единственным способом купить недвижимость сейчас была покупка нового дома. С одной стороны, нам очень понравилось то, что мы можем купить новый дом. Потому что с нашим бюджетом мы либо могли позволить себе купить квартиру, что мы очень не хотели, либо, если бы это был дом, то тогда это был бы очень старый дом, которому 50, 60 или 70 лет. А это означает, что это проблемный дом. Там, скорее всего, проблемы с крышей, прогнившие трубы, еще какие-то проблемы. То есть это огромные деньги, которые впоследствии, если не вот сейчас, то в течение ближайших пяти лет выльются на нас и нам надо где-то находить эти деньги чинить эти все вещи. А на новые дома дается гарантия от строительной компании. В Калифорнии – 10 лет на конструкцию, 2 года на сантехнику, то есть в случае чего, они сами все починят и дополнительных затрат для нас в ближайшие годы не будет. Поэтому нам тоже очень не хотелось покупать старый дом, и когда появилась возможность купить новый – мы очень обрадовались.

Так же нам очень не нравилась планировка более старых домов и таунхаусов, здесь она была очень старомодная, все было оторвано друг от друга, и нам это очень не нравилось. И мы были очень рады, что можно купить новый, где более все современно, все открыто, все просторно. Также нам очень понравилось, что можно самому выбрать, какой ты хочешь пол, шкафчики на кухне. Потому что в более старых домах все не новое, американцы почему-то очень любят ковролин. Везде ковры, непонятно в каком уже состоянии эти ковры, пришлось бы менять пол, а когда ты покупаешь новый дом, ты можешь сам выбирать, какое ты хочешь покрытие на полу, какие хочешь шкафчики на кухне, в ванной и т.д. Но, конечно же, где есть плюсы, там есть и минусы. При покупке нового дома один самых больших минусов это то, что вы переплачиваете, намного. Потому что точно такой же дом, которому лет 5, стоил бы намного дешевле. Новый дом стоит дорого только потому, что он новый, только потому, что это новостройка люди переплачивают большие деньги. И с точки зрения инвестиций, мы изучили этот вопрос, когда мы думали покупать или нет, если собираешься этот дом продавать в течение 2-3 лет, то это не очень хорошая инвестиция, потому что его цена чуть-чуть падает. Первые несколько лет, потому что сначала он совсем новый и стоит дорого. Потом чуть дешевле, но потом лет через 7-10, если его сравнивать с такими же домами, которым уже на то время будет 20 или 30 лет, то конечно, его стоимость будет выше. Это и есть причина, по которой мы купили новый дом, а не старый. Просто потому что мы в рыночной ситуации на недвижимости в Кремниевой Долине просто не могли никак купить не новый дом. Пришлось покупать новый, и я довольно этим, потому что единственный минус, как я сказала – это цена. Но она со временем себя оправдает.

Я надеюсь, что это видео объяснило, как происходит покупка-продажа недвижимости в США, и на что обращать внимание. Если у вас остались вопросы, пожалуйста, пишите в комментариях, если вам понравилось это видео, пожалуйста, подписывайтесь на мой канал. С вами была Шушаник, автор блога http://www.USAdvice.ru – все про США. Всем спасибо, до новых встреч.

Примечание: цены указаны на 2013 год.