Правила проведения сделки по купле-продаже недвижимости в Канаде. Существует ли опасность того, что риелтор вас обманет или адвокат обкрадёт?
Друзья мои, всем привет! После определённого перерыва я решил записать для вас очередное видео. Видите, я сегодня надел на себя бейсболку такую канадскую, здесь вот написано «Канада». Я подумал, что раз у меня такая тематика – рассказывать про жизнь в Канаде, то почему бы не использовать какую-то канадскую символику? Кстати говоря, интересно, что этот головной убор в Канаде и в Америке настолько является популярным, что люди его носят не только летом, но и зимой. Недавно я поехал в «Лосибио», там надо было купить к какому-то празднику бутылку вина, и к своему удивлению я обнаружил, что из 10 человек, которые находились в магазине, четверо, помимо меня, то есть, я был пятый, находились в бейсболке.
Пусть вас это не удивляет. Если вы приедете в Канаду зимой, то вы эту картину тоже увидите – на улице люди ходят в бейсболках. Связано это, скорее всего, с тем, что жизнь канадца, как мы говорим, из машины в машину. То есть, грубо говоря, если вы живёте в высотке, в билдинге, то, как правило, вы на лифте спускаетесь в гараж, там стоит ваша машина. Гараж этот закрытый, он внутри, поэтому температура там, как правило, что-нибудь на уровне 5, может быть, 7. Если вы живёте в доме, то у вас, как правило, свой гараж. Вы выходите, либо изнутри дома попадаете в гараж, либо вы обходите вокруг дома, и открываете гараж. В любом случае, это занимает у вас порядка 30 секунд, чтобы оказаться в машине. А дальше вы уже едете либо на работу, где у вас, опять же, паркинг, скорее всего, где-то под землёй находится, либо вы едете в какой-то торговый центр, там, опять же, паркинг находится под землёй. Или, по крайней мере, вы ставите машину где-то буквально через дорогу, и вам нужно секунд 20-30 для того, чтобы зайти в мол, как у нас здесь называется торговый плаз. Вот такая вот вещь.
Вы знаете, я получаю, по-прежнему, очень много от вас вопросов. Я не в состоянии на все из них отвечать, поверьте. Не обижайтесь, если я не очень часто и не всем отвечаю. Но, тем не менее, вот для таких тем я стараюсь выбирать вопросы, которые довольно часто люди мне задают. Один из этих вопросов, который вы довольно часто у меня спрашивали, о том, насколько безопасной является, вообще говоря, покупка недвижимости в Канаде? Почему этот вопрос люди задают, мне понять не сложно, потому что до того момента – сейчас я уже 15 с половиной лет работаю в Канаде с недвижимостью, я риелтор лицензированный, как вы знаете. А до моего приезда в Канаду, 5 лет с небольшим я занимался недвижимостью, я работал риелтором в России, в Московской области. Поэтому я хорошо знаю этот процесс, как говориться, на своей собственной шкуре, я через всё это прошёл.
Хотите уехать в Канаду? Мы предоставляем поддержку в вопросах иммиграции и помогаем в получении визы. Запишитесь на консультацию, чтобы обсудить вашу ситуацию с нашими лицензированными специалистами и узнать, как мы можем помочь осуществить вашу мечту.
Риск real estate transaction, как здесь это называется, то есть, передача собственности, заключался в том, что наши сделки в России всегда были связаны с наличными деньгами. Я, например, помню, в районе 95-96 годов, когда я работал, тогда была большая девальвация денег, как вы, вероятно, помните, и люди рассчитывались деньгами за квартиру, приносили эти деньги коробками. То есть, сейчас, когда я живу уже в Канаде, мне кажется довольно странным вспоминать, если бы мне кто-то об этом рассказывал со стороны, я, может быть, и не очень бы в это верил. Но поскольку я прошёл через это сам.
Так вот эти деньги нам приносили коробками, и в нескольких коробках были сложены эти пачки, купюры. К тому времени рубль довольно сильно обесценился, поэтому купюра рублёвая, она уже практически не особенно котировалась. И вот эти пачки рублёвые, мы их не пересчитывали. То есть, мы их примерно «взлохмачивали», видели, что она состоит не из бумаги, а из настоящих рублей. Но постольку, поскольку рубль уже большой ценности не представлял, мы эту пачку не пересчитывали, мы просто знали, что по толщине она примерно должна быть вот такой толщины. И дальше мы считали, что вот это 100 рублей, это ещё 100 рублей и т.д.
Поскольку все сделки проходили полностью наличными, не было вообще безналичных расчётов, люди, естественно, очень волновались, потому что всегда был риск: «А вообще получу ли я эти деньги?». То есть, многие люди, когда я занимался там недвижимостью, приходили ко мне с целью продать недвижимость, потому что они уезжали на постоянное место жительства за рубеж. Как и я потом, впоследствии, уехал. И, естественно, когда люди продавали недвижимость, это была самая крупная в их жизни сумма, и вопрос заключался в том, что они старались, чтобы никто об этом не узнал, чтобы эти деньги у них никак не украли, не отняли какие-нибудь бандиты и прочее. И это был такой, в общем, очень нервный процесс.
У меня была ситуация, когда женщина пришла, она продавала квартиру, мы её квартиру успешно продали, и на момент сделки она пришла с такими двумя взрослыми, крупными дядьками, и когда я их увидел, я спросил: «Ребята, а вы, извините, кто?. Вот женщина пришла квартиру продавать, она будет деньги получать, а вы-то какое к этому отношение имеете?». И они мне вежливо сказали, что они из Конторы. И я тогда в этом не очень разбирался, говорю: «Из какой конторы?». Они мне показали свои удостоверения, и я понял, что это люди были из Госбезопасности, из КГБ. Они никакого отношения к сделке, конечно же, не имели, видимо, просто кто-то из них был родственником этой женщины или, может быть, просто приятелем, другом. И она их пригласила для того, чтобы они её подстраховали в плане того, чтобы она спокойно получила деньги, чтобы у неё их не отняли, не украли. И вот эти два здоровых дядьки, пока сделка происходила, пока шла регистрация в нотариате, они сидели у меня в кабинете, и мирно попивали чаёк. После чего они меня поблагодарили за то, что всё прошло спокойно, тихо и мирно. И после этого они вместе с ней отправились уже, видимо, её провожать для того, чтобы она эти деньги не «потеряла» где-нибудь по дороге, скажем так. Чтобы у неё их никто не отнял.
Вот такая ситуация была, это было совершенно понятно. Плюс вообще сделки в России на тот период, я надеюсь, что сейчас это уже не так, это был очень и очень криминальный бизнес. У меня были ситуации, когда люди приходили, я, например, хорошо помню достаточно грустную историю, когда ко мне пришёл один очень интеллигентный мужчина. Он работал в какой-то частной компании, которая торговала тогда чаем, и он сказал, что по каким-то поддельным документам ночью пришла машина, которая загрузила полную фуру этого чая, и по поддельным документам они её увезли. В результате компания этих денег не получила. И в результате он пришёл ко мне, и сказал, что: «Сергей, такая ситуация. Мне надо теперь как-то эти деньги возвращать. И я должен продавать свою квартиру для того, чтобы эти деньги вернуть». Я говорю: «А как же вы собираетесь жить? Что же вы будете делать?». Он говорит: «У меня мама уже в возрасте, и у неё своя квартира. Нам придётся жить вместе, потому что у меня нет никакого выхода, у меня дети, и я не хочу, чтобы им что-то сделали. Или меня убили, потому что я не вернул деньги». Вот такая была ситуация.
У меня приходили люди, которые говорили, что: «Мы должны деньги, мы должны продать своё жильё, мы должны отдать». И приходили они вместе с бандитами зачастую. И эти бандиты сидели рядом, и слушали, о чём мы говорим с цель для того, чтобы человек не сбежал и т.д. Вот такие были печальные достаточно времена. И меня часто спрашивают: «Расскажите, почему вы уехали в Канаду? С чем это было связано?». Я не люблю эти разговоры, и никогда не хочу на эту тему особенно разговаривать, не потому, что мне как-то очень грустно об этом вспоминать, а потому, что это было давно, понимаете? Это было настолько давно, что ворошить прошлое, где-то капаться, скрести душу себе – зачем?
Но если коротко, то вот это одна из причин, по которым я уехал жить в Канаду. Мне в какой-то момент надоело смотреть на эти бандитские рожи. Вот просто надоело, меня уже тошнило от этих бандитских физиономий. Плюс каждый месяц приходили какие-нибудь чиновники, которые обязательно держали ладошку, и надо было что-то насыпать на эту ладошку. Иначе они находили бы какие-нибудь проблемы – не тот тариф оплачиваешь, или у тебя проблемы с пожарной безопасностью. Вы понимаете, как это делается. То есть, свинья грязь найдёт, если нужно, вам найдут 155 причин, по которым вас накажут. И, в то же время, если вы какую-то отстёжечку даёте, то там хоть синим пламенем у вас всё горит, это уже никого не волнует.
И вот это сочетание этих бандитов, которые мне надоели к тому времени до смерти, я уехал совершенно бес проблем. У меня не было проблем ни с государством, ни с чиновниками, ни с бандитами. Но видеть эти рожи я уже не мог, просто не мог. Вот, наверное, это одна из причин.
Возвращаемся к Канаде. Если говорить про Канаду, то у нас никаких наличных денег в real estate transaction не существует в принципе. Если вы, допустим, хотите покупать какую-то недвижимость, и хотите внести взнос, даже $1000 взноса у вас не возьмут. Пусть вас это не удивляет. Разговоры о том, что люди приезжают с чемоданами денег – может быть, это когда-то было. Сейчас это совершенно невозможно. Но даже если вы приедете с этими чемоданами денег, вы с ними ничего сделать не сможете. Вам нужно будет придти в банк, и эти деньги уложить на счёт.
Более того, вам нужно знать о том, что мы все – риелторские агенты, мы подчиняемся государственным законам. У нас есть такая структура, как «ФИНТРАК» называется, она отслеживается потоки денег. Их не интересует наличие ваших денег, сколько у вас – полмиллиона, или сто тысяч, или миллион, ради Бога, это ваши деньги. Всё, что их интересует, это источник происхождения этих денег. Их интересует, что это не продажа наркотиков, что вы не занимаетесь преступной деятельностью, что вы не торгуете проститутками, не торгуете оружием или ещё что-то в этом духе. Как только вы сумели государству объяснить происхождение этих денег, что вы продали свою квартиру на Красной площади возле Мавзолея – пожалуйста, никакой проблемы нет, дальше идите и делайте с этими деньгами всё, что хотите. Можете купить «Макдональдс», можете купить себе ресторан – всё, что хотите. Вот такая ситуация.
Ещё раз. То есть, если вы собираетесь что-то покупать, даже тысячу, две тысячи долларов у вас ни одна риелторская компания не возьмёт. У нас эти деньги можно перечислить только путём банковского счёта. То есть, это должен быть certified check, money order или draft – это сертифицированные деньги. То есть, если у вас на счету лежит $50000, и вы решили $20000 внести залог за квартиру, которую вы покупаете, то как только вы выписали этот чек в пользу риелторской компании, ваш банк эти деньги на вашем счету заморозит. Я объясню, как это работает. То есть, если, допустим, у вас на счету есть $50000, вы выписали чек — залог на недвижимость, которую вы покупаете, даже если эта риелторская компания положит эти деньги на свой счёт через неделю, вы эти деньги потратить не сможете. Потому что, если за это время вы захотите пойти и купить себе какой-нибудь «Мерседес», допустим, за $50000, то банк вам скажет: «Извините, вот эти $20000 они уже лежат у вас в пользу той риелторской компании, на которую вы выписали чек». Вы их не сможете потратить.
Поэтому у нас нет абсолютно никакой опасности постольку, поскольку нет наличных денег. Их просто не существует. Вы должны положить деньги в канадский банк на счёт, и только тогда вы можете, с канадского счёта, вы можете этими деньгами как-то оперировать.
Другая причина, почему в России тогда это было очень криминально и опасно с деньгами, потому что, как вы помните, когда мы оформляли сделки, и мы это тоже делали, потому что люди так хотели. Если по тем временам, допустим, квартира стоила $200000 в рублёвом эквиваленте, то на момент оформления сделки у нотариуса, как вы знаете, люди показывали, что стоит она не $200000, а, допустим, $20000. В этом есть определённая большая опасность. Почему люди это делали – это понятно. Они хотели сэкономить на налогах, меньше заплатить какой-то тариф по налогу и т.д. Это понятно.
Но если у вас начинается какая-то тяжба, вы хотите что-то оспорить и говорите: «Слушай, ты мне продал не ту квартиру. Я хочу её вернуть». Хорошо, если даже вы выиграете по суду, и вам скажут, что человек, который продал вам квартиру, обязан вернуть вам деньги, то он скажет: «Ок, не проблема, сколько мы там с тобой договорились за мою квартиру, $20000? Хорошо, я тебе верну $20000». На что вы ему скажете :»Подожди, подожди, квартира стоила $200000, я тебе заплатил $200000, а ты мне возвращаешь $20000. Ты мне должен вернуть 200000». На что вам человек скажет: «Извини, а что там у нас с тобой в договоре написано? $20000? Вот я тебе $20000 и верну. А остальные деньги – мало ли, что ты себе придумал. Может, ты будешь рассказывать, что ты мне 500000 заплатил, где это написано? Это же нигде не написано. А в договоре у нас с тобой чётко указана цифра $20000».
Опять же, в Канаде это совершенно, в принципе невозможно. Здесь сумму продажи никаким образом, абсолютно никак вы не можете изменить. То есть, вот сделка подписывается, договор купли-продажи. Если там будет написано, что вы купили за $552000 – это цифра, которая будет фигурировать абсолютно во всех документах. Что бы вы ни пытались сделать, вы никак её скрыть нигде не можете. Поэтому, опять же, как вы понимаете, нам ничего в этом смысле не грозит. Если даже происходит какая-то тяжба или какие-то судилища и прочее, заплатили вы $552000, значит, вам эти деньги и вернут, если вам по суду будет вынесено такое решение.
Следующий момент, который часто задают люди вопрос, можно ли пострадать как-то от действий риелтора? Есть в любой профессии, я не собираюсь на это счёт как-то лицемерить, я не вижу в этом никакого смысла, в каждой профессии есть хорошие люли, есть плохие работники, есть люди порядочные, есть люди не очень порядочные или совсем не порядочные. Есть они, наверняка, и в нашей профессии. Можете ли вы как-то финансово пострадать от риелтора? Думаю, что всё-таки, наверное, нет. Вы можете купить с риелтором, может быть, менее удачную недвижимость или более удачную недвижимость, хорошую или не очень хорошую. Но пострадать финансово вы не очень можете, потому что мы к деньгам не имеет никакого отношения. Вы сейчас, опять же, увидите, как работает эта схема.
У нас 90%, если не все 95%, трансакций проходит с участием кредитных денег. То есть, у канадцев, как правило, нет такого количества денег, чтобы пойти и сразу заплатить полмиллиона долларов за недвижимость. Более того, процентные ставки по кредитованию у нас настолько низкие, они где-то плавают от 2,5 до 3% годовых, что даже если у человека есть деньги, чтобы заплатить за недвижимость, он, скорее всего, этого делать не станет, потому что это не выгодно. Процент слишком маленький, его проще оплачивать.
Так вот, поскольку все сделки кредитные, то, соответственно, у нас существует такая профессия, у нас сделка состоит по частям из целого ряда специалистов. Вы начинаете работать с риелтором, потом подключается финансовый брокер, то есть, человек, который занимается вашими финансами. Вы ему говорите, что: «У меня есть на покупку своих собственных $50000», дальше он занимается тем, что организует для вас кредитование одного из канадских крупнейших банков. Поэтому на момент завершения сделки сумма, которую вы должны будете перечислить продавцу, она будет состоять из ваших $50000, которые вы должны внести в качестве своих собственных денег, и остальные деньги – это деньги банка. Которыми занимается финансовый брокер.
Поэтому, отвечаю на тот вопрос в отношении риелторов, мы, риелторы, физически никак не связаны с вашими деньгами. У нас ни одной точки, ни одного момента прикосновения к вашим деньгам. Мы никак с этим не связаны. Мы только занимаемся помощью в поиске, организации, производстве самой трансакции, чтобы всё это происходило гладко, ровно, профессионально – так, как это положено.
Далее. Я помню, например, что когда я работал в России, наши все сделки оформлялись нотариусами, как мы говорили. У нас это примерно похоже, только здесь это называется real estate lawyer, то есть, это адвокат по недвижимости. Его услуги при покупке стоят, обычно, где-то $1200-1400, в пределах этих границ. Как правило, колебания не очень большие, то есть, где-то в пределах этих цифр. Адвокат получает из этой суммы себе, за свою работу, где-то, примерно, половину, а остальное он оплачивает целый ряд документов, вашими деньгами он оплачивает целый ряд документов и справок, которые он запрашивает по вашей недвижимости для того, чтобы убедиться, что нет претензий третьих лиц, что никто не претендует. Как это было у нас в России, когда человек купил недвижимость, он заселяется в квартиру, а через два дня к нему приходят люди и говорят: «Извини, тут у тебя ребёнок прописан несовершеннолетний, и тебе придётся часть квартиры отдать», потому что кто-то, где-то, нотариус или ещё что-то не доглядел, или это была какая-то подставленная трансакция. То есть, какая-то липовая справка и прочее.
Здесь, в принципе, я не слышал никогда за 15 с лишним лет в бизнесе, я ни разу не слышал таких ситуаций, чтобы такое когда-либо было, потому что за это полностью своей шеей, своей головой отвечает адвокат. Более того, мы все обязаны быть застрахованными. То есть, если по моей вине, из-за того, что я что-то сделал не так, как риелтор, вы пострадали, то у меня есть страховка, которая будет покрывать ваш ущерб. То же самое в отношении адвоката. Если что-то произошло, недогляд какой-то с его стороны, что-то он упустил, и вы серьёзно от этого пострадали, у него есть страховка, которая будет покрывать все ваши потери. Вот такая вот ситуация.
Поэтому если возвращаться ещё раз к вопросу, я, наверное, долго рассказывал, а можно сказать это всё очень коротко. В Канаде вам в принципе ничего не угрожает при покупке недвижимости. Это очень спокойная, очень надёжная ситуация. Недавно у меня женщина покупала недвижимость, она до этого продавала свою недвижимость в Санкт-Петербурге, и она была такая какая-то немножко накрученная, дёрганная, взволнованная постоянно, пока мы выбирали недвижимость. Я говорю: «Извините, а что вы так волнуетесь?». И она мне сказала: «Вы понимаете, сейчас вот уже 6 месяцев или больше продавали мою квартиру в Санкт-Петербурге, вы не представляете, сколько нервов они мне намотали, какая кровавая это была сделка. Меня в конце просто уже трясло и колбасило от этой всей сделки. Я уже не знала, когда это всё закончится. Я думала, что у меня будет нервный срыв какой-то». И я ей сказал: «Вы ни о чём не волнуйтесь». Она покупала недвижимость в Канаде в первый раз, поэтому я говорю: «Вы ни о чём не волнуйтесь, здесь ничего такого не бывает, это очень такой доброжелательный, очень спокойный, очень миролюбивый процесс». И когда мы с ней, в конце концов, купили недвижимость, она говорит: «Вы не представляете, Сергей, это земля и небо, это настолько большая разница. Я настолько в конце чувствовала себя совершенно спокойно, расслабленно». И я ей сказал: «Вам не от чего волноваться, потому что я ваши деньги украсть не могу, финансовый брокер ваши деньги утащить никак не может. Адвокат, который оформляет вашу сделку, ничего отщепнуть и украсть у вас не может. Это очень-очень спокойная ситуация».
Поэтому, когда люди в Канаде покупают или продают недвижимость, я начинал рассказывать, что в России люди скрывали: «Ты только никому не говори, что я продаю недвижимость, ради Бога, я тебя умоляю, никому не говори, а то вдруг у меня что-то отнимут, украдут, Господи, никому не говори». В Канаде люди абсолютно спокойно говорят о том, что они продают недвижимость или что они её покупают, здесь это совершенно никого не волнует. Ничего опасного, ничего такого волнительного, какого-то переживания – а вдруг у меня что-то пропадёт, ничего этого не бывает. То есть, вот такая ситуация.
Это всё на сегодня. Спасибо, как всегда, за ваше внимание! Я вынужден делать свои видео немножко реже, потому что я должен работать. Эта деятельность для меня чисто волонтёрская, добровольная, я никаких денег с этого не имею. Но мне надо ещё какие-то деньги зарабатывать. Поэтому я вынужден работать, и буду, видимо, реже записывать эти видео. Тем не менее, я, как всегда, признателен и благодарен вашему вниманию, за ваши вопросы, которые вы присылаете. Спасибо ещё раз! Всего самого наилучшего! И до следующей встречи, пока!
