Опытный риэлтор, который давно переехал из России в Канаду, расскажет, как происходит покупка/продажа недвижимости за рубежом. Почему риелтор боится потерять лицензию и где найти полную базу недвижимости Канады?
Друзья мои, всем привет. Сегодня речь пойдет о недвижимости, так как довольно часто вы задаете вопросы на эту тему. Очень часто люди спрашивают: «Сергей, а насколько сильно отличаются операции с недвижимостью в Канаде по отношению к России, Украине, Белоруссии? Насколько существенны эти отличия?» Если сказать одной фразой, то: да, отличия есть, и они очень существенны.
Кто может стать риелтором?
Я, по-моему, рассказывал о том, что, живя в России, последние 5 лет я занимался недвижимостью, был риэлтором. При этом сначала мы должны были быть лицензированными специалистами, потом лицензии отменили, сейчас я даже не знаю, требуется риэлтору лицензия или нет. В этом вопросе как раз очень большая разница с Канадой. У нас эта деятельность жестко отслеживается государством. Вы не можете «с бухты-барахты», проснувшись в воскресенье утром решить, а не стать ли мне риэлтором. Не выйдет.
У нас был случай, когда мужчина помогал своему приятелю купить дом, в результате сделки он получил комиссию, что-то в районе 10.000 долларов. У нас такие случаи специально доводятся до сведения риэлторов, публикуются. Человек получил комиссию 10.000 долларов, эти деньги у него отобрали, мало того, государство наложило еще и штраф в размере 10.000 долларов. И это еще не все, если вы продолжаете заниматься такой незаконной деятельностью, то вам грозит тюремный срок. Настолько у нас серьезно и жестко к этому подходит государство.
Под строгим присмотром
Хотите уехать в Канаду? Мы предоставляем поддержку в вопросах иммиграции и помогаем в получении визы. Запишитесь на консультацию, чтобы обсудить вашу ситуацию с нашими лицензированными специалистами и узнать, как мы можем помочь осуществить вашу мечту.
Чем это объясняется, понять совсем несложно. Дело в том, что средняя цена дома, отдельно стоящего, без соседей слева и справа на сегодняшний день в центре Торонто уже перевалила за отметку 1 млн. долларов. То есть, поскольку в этой индустрии вращаются такие громадные деньги, государство хочет убедиться в том, что людей не обманывают, что их не «кинули», как у нас говорят. Поэтому любой риэлтор и я, например, должен быть членом трех ассоциаций.
Это звучит очень привлекательно и эротически, наверное. Но на самом деле, это довольно скучная вещь. Например, как только я зарегистрирован риэлтором, я должен быть членом Toronto Real Estate Board, это первое. Второе, я должен быть членом ассоциации риэлторов провинции Онтарио. И третье, я должен подчиняться всем законам на федеральном уровне, поэтому я должен быть членом ассоциации риэлторов Канады. Смысл заключается в том, что вы должны подчиняться законам на трех уровнях: городском, провинциальном и федеральном, на уровне страны. Вот такая ситуация.
Насколько важна лицензия
Надо сказать, что наше министерство борется с недобросовестными риэлторами самыми, что ни на есть, драконовскими мерами и методами. И если вы что-то совершили, будучи риэлтором, не дай Бог, обманули, подставили своего клиента, это чревато тем, что вы можете оказаться без лицензии. Причем, процесс восстановления лицензии у вас займет, по крайней мере, лет 10, прежде чем вы сможете обосновать, что вы снова можете работать риэлтором.
Кроме того, когда вы учитесь на риэлтора, вы должны заполнить специальную форму, где спрашивается: не были ли вы банкротом, не совершали ли каких-то финансовых преступлений, не были ли осуждены по делам, связанным с финансовыми махинациями или просто каким-то уголовным преступлениям. Вы должны указать эту информацию. Если вы что-то скроете, все выяснится позже, и лицензию у вас отберут обязательно. Если вы напишете, что были банкротом, были какие-то финансовые потери, есть вероятность того, что лицензию вы не получите. То есть, это довольно строго регулируемая деятельность.
Зачем же нужен риелтор
Вторая особенность. Думаю, что в России сейчас примерно также. В Канаде ситуация такова, что если вы решили продать недвижимость, то вы нанимаете агента, который будет заниматься продажей. Если же кто-то, например, вы, приехали в Канаду и хотите купить недвижимость, то, как правило, вы нанимаете покупающего риэлтора, обращаетесь, допустим, ко мне. Я буду заниматься вопросом вашей покупки.
Люди зачастую спрашивают: «Сергей, а зачем нужен покупающий агент? Можно же, наверное, сделать все самому?» Можно, но на нашем рынке недвижимости колоссальный выбор, очень большое количество районов, в которых люди мало разбираются. Я, например, как-то говорил о том, что, даже будучи профессиональным риэлтором, если я захочу купить квартиру в теплой Флориде в Америке, мне даже в голову не придет покупать что-то самостоятельно. Почему?
Потому что я не знаю порядок цифр, порядок цен в этом районе, не знаю законов, какой район хороший, какой плохой. То есть я в этом ничего не понимаю, как я уже сказал, несмотря на то, что я являюсь профессиональным риэлтором. Мне это никак не поможет. Поэтому по нашей статистике, по статистике Toronto Real Estate Board, более 90% всех сделок проходят с участием риэлторов. То есть с одной стороны риэлтор продавца, а с другой – риэлтор покупателя.
Кто платит?
Если вы приехали и работаете с агентом покупателя, выбрали себе риэлтора, то вы ему ничего не платите. Если вам кто-то будет говорить, что за это надо платить деньги, как правило, либо это неправда, либо имеется ввиду какая-то ситуация, что вы, может быть, пытаетесь покупать от частного лица и поэтому услуги агента никто не оплачивает, а значит, придется оплачивать вам. В подавляющем большинстве случаев у нас услуги риэлтора и продающего, и покупающего, оплачивает продавец. Если по истечение 50 лет вы, например, решите продать свою недвижимость, то вы, соответственно, будете оплачивать комиссию и продающего и покупающего агента. Вот такой порядок.
Наверное, как раз с эти связано то, что люди не пытаются отказаться от услуг риэлтора. Например, если я недавно приехал, мало что понимаю, да даже люди, которые живут в Канаде по 15-20 лет, никто не приобретает недвижимость самостоятельно, в этом нет никакого смысла. Если вы пользуетесь услугами профессионала и не платите за них, то с чего бы вам от них отказываться.
Как купить недвижимость в Канаде
Примерно по той же схеме у нас работают и mortgage – специалисты, которые оформляют вам кредиты. Допустим, если вы только-только приехали в страну и хотите воспользоваться кредитными деньгами, то у нас есть программа для новых эмигрантов. То есть, если вы получили постоянный вид на жительство, вы можете постоянно проживать в Канаде, то вы можете покупать недвижимость с 35% down payment, вашего собственного взноса. При этом у вас не должно быть кредитной истории, вам ее, собственно, и взять неоткуда, вы только приехали в страну. У вас может не быть никакой работы, банк не будет на этот счет переживать, потому что вы вносите крупную сумму собственных денег.
Если вы являетесь просто иностранцем или приезжаете купить недвижимость для своего ребенка, не являясь гражданином Канады, не являясь постоянным ее жителем, то для вас такой взнос составит 50%. И тогда вы можете получить кредит на обычных условиях, на которых его получает канадец.
Что предлагает банк
На сегодняшний день последняя сделка у меня была буквально месяц назад, процентная ставка составляла, по-моему, 2,8. Это на 5 лет, а вообще сам кредит дается на 25 лет. Процентная ставка каждые 5 лет перезаключается, потому что банк не может знать, что будет с этой ставкой через 10 или 15 лет, что совершенно естественно.
Кто "слил" базу домов?
И еще одно громадное отличие заключается в том, что… вы знаете, я очень много получаю писем от всевозможных российских риэлторских компаний, в которых говорится: «Сергей, вы не хотели бы рекламировать у нас свою недвижимость?» У нас в этом нет абсолютно никакой необходимости, потому что у нас существует MLS (Multiple Listing Service), то есть риэлторская база данных. Она открыта и доступна абсолютно всем.
Когда люди приезжают, они очень этому удивляются. Потому что, когда мы работали в России, там человек не имеет представления, где и что продается, ему это находит риэлтор и преподносит, вот там, там, там есть вот такие-то квартиры. У нас эта информация абсолютно открыта, причем она по всей территории Канады, по всем провинциям, по любому городу. У нас есть своя собственная профессиональная база, в которую доступа непрофессионалы не имеют, она гораздо более мощная, обладает большим количеством каких-то сервисов. Но, тем не менее, с нашей базы данных есть такая небольшая перекопировка, любительская версия веб-сайта, которая называется https://www.realtor.ca/.
Туда может зайти любой, посмотреть все, что продается. То есть у нас услуги риэлтора не заключаются в том, чтобы выступать в роли какого-то почтальона, который принес новость, что на какой-либо улице выставлен дом на продажу. Человек может эту информацию увидеть сам.
Вам не нужен бесплатный профессионал?
Многие не очень понимают, как это работает. Люди, которые приезжают в страну, удивляются и говорят: «Подожди, я чего-то не понял. Если информация о недвижимости свободно расписана в интернете, и я могу пойти и посмотреть где, что, за сколько продается, то зачем мне вообще нужен риэлтор?» Как я уже объяснил, если вы работаете с риэлтором, то ничего ему не платите. Если вы недавно приехали в страну, то вряд ли ориентируетесь в недвижимости, в районах. Какой смысл вам отказываться от услуг, которые вы не оплачиваете? Это первое.
Второй момент, если вы даже придете в дом и постучите, то скорее всего разговаривать с вами не будут, потому что недвижимость продает человек, который передоверил эту функцию своему персональному риэлтору. То есть мы в определенном смысле выступаем как адвокаты. Если вы судитесь с кем-то, то говорите: «У меня есть адвокат и, пожалуйста, все вопросы к нему». Вот такая же схема и в Канаде относительно рынка недвижимости. Если вы постучите в дверь и скажете, мол, я хочу поговорить, вам, скорее всего, дадут телефон риэлтора, у которого вы сможете узнать все подробности
Иногда люди говорят: «Раз дом продается, то я пойду попробую договориться с продавцом напрямую, за спиной риэлтора». Вы знаете, это Канада, это другая страна, здесь, как правило, никто уже такими делами не занимается. Если сказать в двух словах, бизнес давно уже так не делается, исподтишка, за спиной. Люди изначально и нанимают риэлтора не для того, чтобы его объегорить, а для того, чтобы передоверить дело, которое он выполнит гораздо профессиональнее и лучше.
