Покупка новостройки в США. Бывают ли в Америке мошенничества с новостройками

Всем привет.

С вами Шушаник, автор блога «USAdvice.ru Все про США». Сегодня, наверное, последнее видео, которое я снимаю на этом фоне, потому что завтра мы переезжаем в новый дом, наконец-то. Может, вы видите сзади коробки, чемоданы и так далее, в общем, мы собираемся полным ходом.

Я решила немного отвлечься от сборов и сделать последнее видео, которое я сниму здесь. И решила я его сделать на тему покупки нового дома, пока информация свежая.

Меня спрашивали, не рискованно ли в Америке покупать строящиеся дома, которые еще не готовы, потому что в Украине это рискованно. И я знаю на самом деле, что это так, потому что мои родственники в Украине попали в очень такую интересную ситуацию, когда они купили новостройку, то есть дом, который должен был построиться, и в конечном итоге остались и без дома, и без денег. Ничего не построилось, и деньги тоже исчезли. И в этом видео я расскажу, почему в Америке такое невозможно.

В первую очередь нужно знать, как происходит вообще продажа недвижимости в США, сам процесс. И, кстати, мне было бы очень интересно узнать, как это происходит в СНГ, потому что, честно говоря, я не знаю. Но в США это происходит так. Если вы решаете покупать дом, не важно новостройка это или обычный дом, вы делаете офер, то есть вы предлагаете такую-то цену. Дом, допустим, продается за 300000 долларов, вы говорите: «Я хочу его купить за 290». И, допустим, продавец соглашается и говорит «хорошо». Это все делается в письменной форме. Вы подписываете документ, посылаете ему, он подписывает документ, посылает вам.

Следующий процесс – это инспекшен, то есть должна прийти инспекция дома. Чаще всего в эти контракты, которые вы посылаете друг другу, агенты по недвижимости включают клос, в котором написано, что вы имеете право отказать в случае, если дом в плохом состоянии или там есть какие-то проблемы. Может, не отказаться, поменять цену или что-то в этом роде. Происходит инспекшен. Вы приводите инспектора, отдельно есть компании, которые занимаются инспекшенс, хоум инспекшенс, он проверяет все в этом доме полностью: структуру дома, не текут ли какие-то краны, не протекает ли крыша, — в общем, все полностью он проверяет и делает репорт. И по этому репорту вы потом смотрите, много ли в этом доме проблем, какие там есть проблемы, если они есть, сколько это будет стоить, прикидываете, сколько будет стоить починить, потом, если, допустим, в этом доме много проблем дорогостоящих, вы можете продавцу сказать: «Все, я передумал, я больше его не покупаю», либо сказать: «Раз тут столько проблем, то давай не за 290, а за 250, например». И продавец может сказать «да» или сказать:«нет, давай за 260», в общем, вы дальше продолжаете договариваться.

Теперь как происходит передача денег. Опять же, я не знаю, как это происходит в СНГ, было бы очень интересно узнать, но в США есть третья компания, то есть есть продавец, вы, есть покупатель, есть, допустим, банк, если вы берете кредит, и есть отдельная компания, которая занимается именно переводом денег. То есть если это ваши деньги, если вы покупаете на кеш, вы переводите деньги в эту компанию, и она их держит до тех пор, пока вы полностью с продавцом не договорились. Вы довольны, продавец доволен, вы говорите тогда этой компании, и эта компания только тогда переводит деньги продавцу. Если вы берете кредит, то же самое происходит и в этом случае. Банк переводит деньги только тогда, когда вы даете добро, что вы согласны, продавец согласен, все согласны, тогда происходит передача денег. И тогда происходит автоматически передача тайтла, то есть этот дом становится вашим.

То же самое происходит при покупке новой недвижимости. В отличие от Украины, я не знаю, как в других странах СНГ, но в Украине, когда дом только начинает строиться, они сразу хотят выплаты, то есть либо вы платите всю сумму сразу, это как бы дешевле, либо выплачиваете ежемесячно какую-то определенную сумму. Сразу, еще до того, как дом готов. В США это не так. И в первую очередь, я думаю, это связано с кредитованием, потому что банк никогда не даст никому кредит, если нет готового дома. Поэтому строительным компаниям ничего не остается, кроме как построить дом, вложить свои деньги, а потом уже получить деньги от вас, когда вы получили этот дом, и возместить свои убытки и заработать деньги. То есть в Америке вначале строитель строит дом, а потом только берет деньги от покупателя. В Украине наоборот – вначале берутся деньги, и на эти деньги чаще всего строится дом, или потом эти деньги куда-то пропадают. Поэтому в Америке невозможна такая ситуация, что вы заплатили деньги, и эти деньги исчезли.

Теперь как происходит покупка новостройки. Я расскажу так, как было у нас. Поскольку тут бешенный рынок недвижимости, то не было достаточно просто прийти и сказать «я хочу купить дом», надо было еще его выиграть в лотерею. Там на лотерею пришло 30 семей, и они разыгрывали 5 юнитов, то есть один дом состоит из пяти юнитов. Если вы попали в эту счастливую пятерку, то тогда вы подписываете контракт, что вы хотите купить такой-то юнит, вы должны им дать депозит. В нашем случае это было 5000 долларов. Депозит о том, что вы действительно серьезно, что вы купите этот дом, что, в общем, все в порядке, чтобы они знали, что они вам продали этот дом. Этот депозит тоже кладется на эскро акаунт, то есть этот аккаунт третьей компании. То есть строитель сам не имеет доступа к этим деньгам, пока все не построится. Единственное что, если вы передумаете сами, то вы этот депозит потеряли. Если вы через три месяца решили, что нет, я этот дом покупать не буду, я куплю что-то другое, то тогда депозит вам просто не вернут. Но если все в порядке, и вы покупаете этот дом, все нормально, то этот депозит, потом к нему добавятся все остальные деньги, это будет как даун пеймант на кредит или, если вы покупаете на кеш, то часть денег, которые вы платите строительной компании.