Невероятные приключения недвижимости в Канаде. Рынок жилья Онтарио
В последнее время стоимость недвижимости в Канаде стремительно возросла, и купить хороший дом или квартиру стало достаточно сложно из-за высокого спроса на жилье. Сложившаяся ситуация вызывает опасения у многих людей, ведь рынок внезапно может обвалиться. Своим мнением на этот счет делится опытный канадский риелтор.
Друзья мои, всем привет.
Много раз меня спрашивали: «Что происходит, Сергей, на рынке канадской недвижимости?»
Ситуация на сегодня у нас, на мой взгляд, уникальная. Я, по крайней мере, в бизнесе уже довольно много лет. Вот буквально в июне будет уже 18 лет, как я в бизнесе канадском, в недвижимости. И я за всю свою бытность не припомню даже близко ничего того, что происходит сейчас на рынке.
Хотите уехать в Канаду? Мы предоставляем поддержку в вопросах иммиграции и помогаем в получении визы. Запишитесь на консультацию, чтобы обсудить вашу ситуацию с нашими лицензированными специалистами и узнать, как мы можем помочь осуществить вашу мечту.
Вообще, когда я приехал в Канаду и начал заниматься недвижимостью, у нас не было ни разу ситуаций, чтобы она когда-либо падала в цене, то есть она у нас все время шла, шла вверх. Тем не менее у нас по статистике прирост стоимости жилья составлял примерно 5–7% в год. Сейчас, например в этом году, статистика показывает, что прирост составляет уже 27%, то есть суммы совершенно какие-то колоссальные.
Я вам скажу такую вещь, что буквально недавно дом в Окле выставлялся по цене $900 000, а через 2–3 дня он был продан за $1 200 000. В Торонто дом стоимостью $1 100 000, по-моему, был продан за $1 500 000 буквально за считанные дни.
С начала этого года я уже, наверно, раз 7–8 принимал участие в bidding war, как здесь называется, – это что-то типа аукциона. И за все это время пока ни разу не смогли ничего купить. Например, последняя сделка была где-то неделю тому назад: квартира в North York (Норт-Йорк – это русский район), 2-спальная, с 2 ваннами, то есть ничего особенного она из себя не представляла; хорошая, симпатичная квартира, но не более того, то есть это не какой там дворец. Тем не менее при изначальной цене в $448 000 она была продана за $552 000, то есть, представляете, отрыв между ценой, которую спрашивал продавец, и суммой, которую заплатил покупатель, составил больше $100 000. Вот представьте себе, что у нас в данный момент происходит.
Люди спрашивают: «Сергей, с чем это связано? И пожалуйста, объясните, чего нам ждать».
Ну, во-первых, я вам скажу такую вещь, что, уже будучи достаточно опытным риелтором, я давно не даю прогнозов, я не гадалка, я не предсказатель какой-то, не астроном, ха, чтобы предсказывать. Если бы я был такой умный, как говорится: знал бы прикуп – жил бы в Сочи. Примерно та же ситуация с риелторами: если бы мы все были такие всезнайки, то мы бы уже были миллионерами и не бегали бы по улице, много работая, скажем так. Поэтому я не берусь давать такие прогнозы. Я периодически читаю, конечно, прессу на этот счет, и я видел прогнозы о том, что прирост цены будет продолжаться еще, скорее всего, где-то в районе 2 лет.
Для всех нас ситуация, на самом деле, не хорошая, потому что мы, риелторы, работаем вот просто бесплатно, мы носимся как угорелые, а купить мы ничего не можем. Покупатель, как правило, очень расстроен, потому что он раз пробовал, два пробовал, три раза пробовал. Вот у меня есть люди, которые уже 7–8 раз принимали участие, и мы никак не можем ничего купить. Можете представить себе. Это такая очень-очень неприятная, в общем-то, ситуация.
Тем не менее как я сказал, что не берусь прогнозировать, что там будет происходить дальше, но люди спрашивают, с чем это связано. Вот вам несколько причин, на мой взгляд, с моей точки зрения профессиональной, почему это происходит.
Причина № 1. В Канаде довольно существенная доля иностранного инвестора, довольно большая активность со стороны китайских покупателей. Как вы, вероятно, знаете, в прошлом году в провинции British Columbia (Британская Колумбия), здесь у нас в Канаде, активность эта была настолько высока, что государству, правительству провинции Британская Колумбия, пришлось ввести 15%-й налог. Вот вы покупаете за $1 000 000 недвижимость, будьте любезны еще $150 000 заплатить сверху налог государству.
Как только они это сделали, рынок стал, что у нас называется, flat (в спокойном состоянии); потом он, правда, начал расти, насколько я знаю, достаточно активно дальше. Тем не менее на какой-то период времени рынок там это немножко успокоило. Возможно, это объясняет то, почему у нас идет настолько сумасшедшая активность. Ибо если для иностранного покупателя там оказались менее выгодные условия, то что происходит дальше? Ну, понятно, что происходит дальше: поток хлынул на наш рынок, да.
Я как-то разговаривал с китайскими агентами и спрашивал: «Ребята, а что происходит? Почему китайцы вот так вот, буквально валом, прут покупать что-то в Канаду?» И вы знаете, мне объясняли несколько агентов такую ситуацию, они говорят: «Сергей, понимаешь, в Китае многие люди занимаются бизнесом, они начали зарабатывать очень и очень серьезные деньги – это миллионы и десятки миллионов долларов». При этом рядовой китаец или китаец-бизнесмен прекрасно понимает, где он живет, что во главе государства находится Коммунистическая партия, она вроде бы не проявляет каких-то слишком идеализированных коммунистических устремлений; тем не менее мы все понимаем, что Коммунистическая партия у власти, и это означает, что можно ждать чего угодно. Пройдет какое-то время, пойдут выборы, кого там выберут: выберут очередного какого-то Мао Цзэдуна, и ситуация в стране может поменяться. Поэтому люди, которые зарабатывают большие деньги сейчас в Китае, стараются их отпочковывать куда-то за рубеж. То ли это Америка, то ли это Канада. И в данном случае мы для них оказываемся довольно интересным вариантом.
Причина № 2. Она заключается в том, что, как вы знаете, как все мы знаем, Канада – страна иммигрантов. Это означает, что ежегодно, ежемесячно, ежедневно сюда прибывают новые поселенцы.
Я как-то рассказывал о том, что 20 лет тому назад на семью из 4 человек мне нужно было показать, по-моему, $19 000 – что-то в этом духе. Тем не менее большинству людей (то есть я имею в виду вот эти разговоры, как рассказывала певица Мадонна, что она в свое время приехала в Америку с $70 в кармане) на сегодня, я так думаю, не очень удастся иммигрировать в Канаду. Люди приезжают с деньгами и совсем не с $19 000. Как правило, они приезжают либо продав свою квартиру в Москве, Санкт-Петербурге или где-то там в глубинке России, либо это люди, которые едут с Израиля, они тоже продают свою недвижимость, которой они владели там, то есть эти люди приезжают уж не с $19 000, а, может быть, с $50 000, может быть, со $100 000, может быть, с $200 000. Вот примерно такой расклад.
Причина № 3. Когда начинается сильный рост недвижимости, появляется большой спекулятивный фактор, то есть находится масса людей, которые говорят: «О, слушай, давай мы сейчас быстренько купим недвижимость, подмарафетим ее, выставим на продажу, бух! – и заработали кучу денег».
Я недавно принимал участие в сделке, где человек покупал от builder (от строителя) квартиру 3 года тому назад. Цифры называть не буду, они неважны. Но сейчас, когда он продает ее и мой покупатель интересуется этой квартирой, разница прибавочной стоимости, которую он получит, составит больше $100 000. При этом, как вы понимаете, человек по большому счету ничего не делал. Строил здание builder (строитель), а он лишь внес какой-то задаток, он вносил какие-то порции денег, и дальше это все, в общем-то, строилось, то есть человек вложил деньги и получает очень-очень такую массивную прибыль.
Причина № 4. Вы знаете, когда рынок начинает «остывать», то люди начинают потихонечку «вынимать» свои руки из рынка, да, то есть смотри: Джон, Билл, Коля, Маня – они что-то не рвутся покупать. Давай-ка мы тоже подождем. Может быть, не надо нам торопиться, давай немножко подождем.
Сейчас ситуация с точностью до наоборот: как в советские времена, помните, были пустые лавки, и люди, если что-то появлялось, бежали становились в очередь. Вот примерно то, что сейчас происходит с канадской недвижимостью у нас в провинции Ontario (Онтарио). Люди буквально, как, знаете, стадо слонов, несутся, сметая все. Вот появился дом – надо хватать. Вот посмотри: вчера он стоил $600 000, а сегодня он уже $700 000. Надо купить его за $700 000 сегодня, потому что завтра он будет стоить $800 000. Понимаете, что происходит. И это такое немножко стадное чувство, когда люди вот этой толпой буквально несутся, они пытаются в какой-то узкий проем пролезть, начинается толчея, понимаете.
Причина № 5. Почему у нас идет такой мощный, активный рост стоимости недвижимости: у нас по-прежнему очень низкие ставки по кредитам. В свое время, года 3–4 тому назад, мы брали кредит, у меня была ставка variable rate (переменная ставка), то есть prime rate (базовая ставка) плюс там есть надбавка банка. И вот в зависимости от того, как этот процент меняется, соответственно, мой процент может либо увеличиваться, либо уменьшаться. Так вот, жена недавно проверяла и сказала, что наш процент с 2,75% уже, по-моему, упал где-то до 2,2%, то есть это колоссально. Когда мы приехали в Канаду, по-моему, у нас было что-то в районе 5,75–5,65%, что и без того, в общем-то, маленький процент, но 2,2%, как вы понимаете, – это вообще поразительно низкий процент. Поэтому люди говорят, что там сколько – $700 000–800 000? Легко, беру, банк мне дает кредит, и я пойду что-то покупать.
Причина № 6. Почему такой ажиотаж и почему такой сумасшедший прирост стоимости жилья: у нас дефицит его. Я проверял статистику, за февраль на рынке Toronto (Торонто) предлагалось из detached houses (частные дома), по-моему, что-то в районе 4 500 единиц, в то время как по 2016 году за тот же период времени предлагалось больше 9 500 единиц, то есть у нас сейчас дефицит, у нас нет недвижимости, ее невозможно купить. Именно поэтому идут такие аукционы, что на каждый дом находится 3–4 желающих покупателя, которые начинают буквально бросать деньги, так сказать, в шапку.
Почему это происходит? Люди говорят: «Сергей, подожди, я что-то совсем ничего не понимаю. Если такие сумасшедшие цены на недвижимость, то люди, по идее, должны бежать и сказать: “Слушай, мой дом сколько там стоил – $500 000? Давай выставим, он завтра за $1 000 000 продастся”».
На самом деле, это не совсем так, потому что люди, которые продают недвижимость, как правило, понимают, что им нужно куда-то деваться. Они не уезжают жить на Луну или еще куда-то, то есть, как правило, это люди, которым нужно куда-то расширяться. Соответственно, это семья, у которой 2–3 детей, они продают таунхаус, им нужно купить дом. Поэтому они прекрасно понимают, что даже если они получили громадную сумму, скажем $800 000, то что толку-то от этого, потом надо идти покупать за $1 200 000. А где же я возьму деньги, для того чтобы купить эту недвижимость? Даст ли мне банк? А если даст мне банк, то захочу ли я этот кредит взять? Потому что мне же это надо будет выплачивать. Все это довольно непросто.
Люди, которые хотят downsize, то есть уменьшиться в недвижимости, они говорят: «Ну хорошо, я за $800 000 продам. Давай посмотрим, что я могу купить за $600 000». И выясняется, что то, что продается за $600 000, – это какое-то вот совсем маленькое, и тогда, получается, нет смысла продавать, понимаете. Вот такая ситуация.
Частый вопрос, который люди мне задают: «Сергей, ну хорошо, а где государство? Куда оно девалось, почему оно в этот процесс не вмешивается?»
Вы знаете, хороший вопрос, отличный вопрос, вот я вам показываю 2 пальца вверх. Дело в том, что государство в этом смысле имеет определенное как бы рыльце в пушку, то есть оно имеет свою руку, оно имеет свой интерес. Дело в том, что, как вы знаете, все, кто покупает недвижимость, платят так называемый property tax – ежегодный налог на недвижимость. Он высчитывается в зависимости от рыночной стоимости вашей недвижимости. Поэтому чем дороже недвижимость, тем, соответственно, государство, провинция и город получают больше денег, для того чтобы ремонтировать дороги, строить что-то: детские площадки, школы и так далее, понимаете. Им как бы нет смысла задушить этот рынок, то есть они получают с него деньги.
Вторая причина, которая мне тоже кажется довольно здравой, – люди и представители государства говорят о том, что «мы внимательно наблюдаем за этой ситуацией, но у нас нет желания сломать позвоночник рынку», понимаете. Когда идет разумный какой-то, здоровый прирост цены недвижимости, это не плохо. Плохо, когда она идет резко вверх, потому что потом она может также вниз и упасть.
В то же время у правительства, у государства нет задачи никакой сломать рынок так, чтобы он вдруг начал обваливаться. Поэтому это очень деликатная задача, очень аккуратная, где нужно действовать с достаточно большим расчетом.
Эта ситуация никого не радует. Как я сказал, что мы, агенты, тоже носимся как угорелые, мы ничего не можем купить. У меня есть клиенты, которые уже больше полугода ничего не могут купить. Вот все, что мы хватаем, мы идем участвовать в соревнованиях, чтобы купить недвижимость, и в результате мы купить ничего не можем.
Еще один вопрос, который мне задают: «Сергей, ну а что будет? Будет ли какой-то пузырь? Вот если это пузырь, то не лопнет ли он в конце?»
Я уже в начале сказал о том, что у меня нет никакого желания и нет никакой задачи делать прогнозы – это дело неблагодарное, и я не любитель этого дела. Тем не менее я все-таки надеюсь, что ничего ужасного с нашим рынком не произойдет и что общими усилиями правительства все-таки удастся этот пузырь сдуть до определенного размера, так чтобы он не лопнул.
Вот это все, что я могу сказать вам на сегодня. Буду надеяться, что все будет хорошо. И у меня как у риелтора пока достаточно позитивный настрой на то, что все в итоге и будет хорошо. Поэтому волноваться особо не надо. Я думаю, что все у нас образуется.
Друзья, это все на сегодня. Надеюсь, вам было интересно послушать то, что я рассказал. Как всегда, приглашаю вас подписаться на мой канал в YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCxBTvvb27Gk1QmERGRjEnHg?sub_confirmation=1, в Google : https://plus.google.com/u/0/ SergeyGoodinRUS, в «Одноклассниках»: https://ok.ru/profile/564679138258, в Facebook: https://www.facebook.com/sergey.goodin. Всех принимаю и приглашаю в друзья. Всего самого замечательного и до следующего раза. Пока!
