Жилье в Канаде в кредит: советы ипотечного брокера
Сколько стоит недвижимость в Канаде, как ипотечный брокер поможет при покупке жилья и как получить более выгодные условия в банке?
Как работает ипотечный брокер в Канаде
– (Алексей) Привет из Канады, меня зовут Павленко Алексей. Сегодня у меня в гостях Тимур, и у него достаточно редкая для России и Украины профессия – он ипотечный брокер. Расскажи, Тимур, прежде всего пару слов о себе.
– (Тимур) Получается, сюда я с родителями переехал в юности еще, в возрасте 12 лет. Тут я закончил школу, потом колледж, потом поступил в университет. В итоге решил отучиться на ипотечного брокера.
– (Алексей) Хорошо, а что такое ипотечный брокер?
Хотите уехать в Канаду? Мы предоставляем поддержку в вопросах иммиграции и помогаем в получении визы. Запишитесь на консультацию, чтобы обсудить вашу ситуацию с нашими лицензированными специалистами и узнать, как мы можем помочь осуществить вашу мечту.
– (Тимур) Ипотечный брокер – это, в принципе, такая же профессия, как и банкир, который занимается ипотеками от банка, только я работаю не на один банк, а на все банки. Я работаю от агентства.
– (Алексей) В чем заключается эта работа? Вот если я приехал в Канаду, я хочу купить недвижимость, я иду в банк и говорю: «Дайте мне кредит» (mortgage это называется). Они мне дают. А ты зачем нужен?
– (Тимур) На самом деле, ипотечный брокер чем отличается от банкира: он работает на разные банки и знает все продукты, которые есть на рынке. Из-за этого мы можем предложить клиенту наиболее выгодный процент, условия и продукт.
Совет 1. Не гонитесь за процентами и отслеживайте штрафы
– (Алексей) Если я хочу купить квартиру, то я буду выбирать прежде всего, наверное, ипотечные условия по размеру процента. Но насколько я знаю, не всегда правильно гнаться за самым маленьким процентом. Объясни почему.
– (Тимур) На самом деле, все клиенты делают эту ошибку – они гонятся за процентом. В действительности во всех банках примерно тот же процент, он где-то варьируется, но это не самое важное. Важное, на самом деле, — это весь продукт в общем. Допустим, в банках есть штрафы, если вы, например, краткосрочно заканчиваете ипотеку. Это важно знать, потому что по статистике Канады, допустим, 6 из 10 клиентов, которые берут на 5 лет фиксированную ставку, краткосрочно заканчивают ипотеку по разным причинам (развод и прочее). И когда вы берете фиксированную ставку, тогда штраф очень большой – примерно 4,5% от баланса ипотеки; а если сравнить с плавающей ставкой, то там намного меньше штраф. И когда клиенты этого не знают и берут себе первую ипотеку (потому что в банках часто это не объясняют), они в итоге оказываются с большим штрафом, и у них нет другого выбора кроме как оплачивать штраф, чтобы расторгнуть контракт.
– (Алексей) Вот тут я хочу сразу обратить внимание на то, что мы лично купили этот дом и взяли его в кредит на 30 лет. Но при этом мы нашу процентную ставку зафиксировали всего лишь на 2 года. И вот если я резко разбогатею и захочу выплатить кредит не за 30 лет, а за 5 лет, то мне это не удастся, потому что у нас такой договор с банком, при котором я могу в год дополнительно выплачивать кредит сверх нормы 10 или 20%.
– (Тимур) Да, и от каждого банка это зависит, потому что с каждым банком можно договориться, чтобы повысить, допустим, этот процент либо понизить. Но обычно некоторые банки дают 5%, то есть это незначительная сумма. Можно посчитать: если брать ипотеку, допустим, на 300 000 CAD (канадских долларов) если выплачивать на 20% годовых, или более 1 000 CAD в месяц, то вы укорачиваете свою ипотеку на 15 лет. И естественно, вы сэкономите с этого где-то 200 000 CAD именно процентами.
Сколько стоит недвижимость в Квебеке
– (Алексей) Хорошо, ну давай немножко перенесемся и поговорим про то, какой размер ипотеки бывает, сколько вообще стоят квартиры. Вот ты работаешь в основном по Монреалю, по провинции Квебек.
– (Тимур) По провинции Квебек.
– (Алексей) Сколько в Монреале стоит в среднем квартира?
– (Тимур) Это зависит от участка, где вы ее берете. Допустим, в центре города квартира будет стоить в среднем от 300 000 CAD; если за центром города, то от 220 000 до 250 000 CAD; а если еще дальше, то можно за 150 000–160 000 CAD найти.
– (Алексей) Хорошо, то есть получается, квартира в среднем стоит 200 000 CAD. Если пересчитывать на американские доллары, то это примерно 160 000 USD. И сколько нужно человеку заплатить в качестве первого взноса?
– (Тимур) Человеку, допустим, нужно заплатить минимальную 5% ставку. Но это человек, который, естественно, имеет вид на жительство либо является канадским гражданином.
Совет 2. Как получить более выгодные условия ипотеки в Канаде
– (Алексей) Если же вы только иммигрировали в Канаду и у вас нет работы (просто вы там продали у себя на родине свою квартиру, как мы в Украине), то вам дадут кредит, но попросят сделать больший первоначальный взнос (у нас попросили 35% от общей суммы). А если человек нашел работу, он может через месяц, через два взять ипотеку под 5%?
– (Тимур) В основном люди, которые сюда приехали по рабочей визе, могут взять себе ипотеку с 10% взносом. Но, так как у такого человека отсутствует кредитная история, ему нужно будет доказывать банку, что у него есть история за 6 месяцев за рубежом.
– (Алексей) То есть, если квартира в Монреале стоит 200 000 CAD, первый взнос тогда должен составлять 20 000 CAD (это где-то 16 000 USD). А если я приехал и уже имею ПМЖ (постоянное место жительства) и нашел работу?
– (Тимур) Если вы уже имеете ПМЖ, то вы, в принципе, считаетесь почти что гражданином Канады, то есть вы проходите по критериям гражданина Канады. Единственный нюанс – у вас нет кредитной истории. Есть 2 варианта: либо вы живете 12 месяцев, и ждете, и работаете, платите за аренду, оплачиваете все счета – потом показываете банку, что вы платежеспособны, никогда не опаздывали; либо, если вы, допустим, только начали работать здесь 3 месяца, вы также можете показать кредитную историю за рубежом и получить при этом ипотеку, вложив только 5%.
– (Алексей) 5% – это получается 10 000 CAD.
– (Тимур) 10 000 CAD, да.
– (Алексей) То есть всего лишь 8 000 USD. И тогда на сколько лет можно получить ипотеку?
– (Тимур) В основном ипотека здесь дается на 25 лет. Но можно увеличить, естественно, до 30 лет, но это не во всех условиях дается.
– (Алексей) Ну вот нам дали на 30 лет из-за того, что мы сделали 35% первого взноса. А сколько тогда в месяц получаются расходы на ипотеку, проценты по кредиту, и какой средний процент будет?
– (Тимур) Средний показатель сейчас как бы растет немножко и составляет от 2 до 3%. Допустим, если квартира стоит 200 000 CAD, то месячные платежи примерно будут до 1 000 CAD.
– (Алексей) То есть 800 USD, и вы именно будете жить в своем жилье.
– (Тимур) Да.
– (Алексей) Ну это, мне кажется, очень круто!
– (Тимур) Да, на самом деле, если сравнить с процентами за рубежом, где у вас 15-19% за ипотеку, здесь, естественно, это маленький процент.
Инвестиции иностранцев в Канадскую недвижимость
– (Алексей) Смотри, а вот если человек еще проживает в Казахстане, России, Украине и у него нет ни рабочей визы, ни ПМЖ, может ли он получить кредит и купить недвижимость как инвестиционную?
– (Тимур) Да, у человека, который проживает за рубежом, естественно, нет никаких канадских документов. Он может приобрести себе недвижимость, но ему при этом придется вложить 35% залога. Также ему нужно будет показать за рубежом, что у него есть работа, также нужно будет доказать кредитную историю за рубежом.
– (Алексей) И вот если рассматривать Монреаль и провинцию Квебек, то они очень привлекательны с точки зрения инвестиционных целей, потому что сперва в Ванкувере цены взмыли в космос, потом очередь дошла до Торонто (и сейчас там волна немножко уже спала, но там дом вы не купите, наверно, дешевле чем за 1 000 000 CAD). А в Монреале цены существенно ниже, и все больше уже китайцев, насколько я понимаю, приезжают сюда и покупают, разбирают квартиры, дома. И в будущем потенциально могут увеличиться цены. Насколько это правда?
– (Тимур) Это правда. И из-за того, что было много китайцев в провинции Британская Колумбия, Канада решила ввести налог именно для инвесторов за рубежом. Этих налогов сейчас нет в Квебеке, поэтому многие китайцы начинают уже здесь покупать. И естественно, в Британской Колумбии изначально были суммы 300 000 CAD на недвижимость, а теперь они поднялись до 1 000 000 CAD. И сейчас, естественно, те объекты, которые стоят 300 000 CAD, со временем тоже поднимутся в цене.
Выгоды от сотрудничества с ипотечным брокером
– (Алексей) Какая вообще необходимость идти к ипотечному брокеру? Cколько стоят твои услуги?
– (Тимур) Мои услуги не бесплатные, их оплачивает банк, к которому я приведу клиента. На самом деле, я советую такие услуги каждому, потому что банкир, который работает в банке, естественно, работает сначала в целях инвесторов. Так как я работаю на себя, у меня бизнес состоит по-другому – он зависит от клиентов, то есть мне важно сначала предоставить очень хороший сервис клиенту, чтобы он был доволен, потому что, если клиент доволен, естественно, меня рекомендуют. У меня бизнес растет от рекомендаций. А у банкиров часовые оплаты и комиссионные, которые платит банк. Человек может сидеть в банке, и он будет получать свою зарплату. У меня по-другому, и из-за этого мне важно построить с клиентом именно отношения, а не просто как бы сделать ипотеку и все. Когда вы едете к ипотечному брокеру, это то же самое как к зубному, то есть это на всю жизнь: я вам делаю ипотеку, потом я вам помогаю каждый год, я смотрю на ваше финансовое состояние и смотрю, как вам лучше сэкономить деньги, как вам лучше вложить свои деньги, как вам быстрее выплатить кредит.
Совет 3. Быстро выплатить кредит поможет… второй кредит
– (Алексей) А вот если, например, я купил первую квартиру в кредит, потом я стал со временем в Канаде зарабатывать, потому что возможности для заработка в Канаде обычно выше, чем у меня на родине, могу ли я со временем взять второй кредит уже на дом, к примеру, а квартиру потом сдавать кому-то?
– (Тимур) Да, многие так делают. Это очень даже умно, я бы сказал. Я бы советовал многим это делать вообще. Честно, в Канаде это несложно сделать, то есть купить первое жилье, потом – второе; вы также можете вложить дальше 5-10% и взять второе жилье уже под съем.
– (Алексей) Нужны ли какие-то дополнительные расходы вот кроме этих 5-10%, страхование какое-то?
– (Тимур) В Канаде в основном рекомендуется к этим 5-10% еще иметь у себя дополнительные 5 000–10 000 CAD, особенно если вы берете дом, потому что, вы понимаете, когда вы берете дом, там растраты на инструменты, на замену мебели обязательно будут; а при покупке вам, естественно, нужно заплатить 1 000 CAD нотариусу за то, чтобы он подписал недвижимость в контракте на ваше имя. Также рекомендуется взять себе инспектора, который проверит дом…
– (Алексей) Ну это необходимо, да.
– (Тимур) …и подтвердит, что он в хорошем состоянии. Ну это необходимо.
В Канаде, на самом деле, есть такой закон: если вы вкладываете меньше чем 20%, то банк хочет себя прежде всего застраховать. Есть компания, которая готова застраховать банк, но за это нужно заплатить премиальные, которые, естественно, клиент будет за банк платить, чтобы он дал кредит.
– (Алексей) Сколько это стоит?
– (Тимур) Это зависит от того, сколько вы вложите. Вот когда вы вносите, допустим, 5%, то банк заставляет клиентов брать страховку, которая страхует банк от дефолта. Эта страховка стоит около 4,1% от стоимости ипотеки, это примерно на 200 000 CAD еще 30-50 CAD в месяц дополнительные, которые входят в оплату ипотеки.
– (Алексей) Получается, что вот эта стоимость – дополнительное страхование – раскидывается на срок действия кредита, то есть лет на 25, да?
– (Тимур) Да, она входит в саму платежку ипотеки, то есть это примерно составляет по 20-50 CAD в месяц дополнительных, и она разбивается на 25 лет, ну на 25 лет, на 20 лет – на сколько вы взяли ипотеку, естественно.
– (Алексей) Отлично, мне кажется, это вполне вменяемые цифры.
Хорошо, если вы планируете переехать в Канаду, то помните о Тимуре, он поможет вам подобрать ипотеку на самых выгодных условиях. Ну, как бы и все. Тимур, спасибо!
