Ипотека в Канаде: нюансы, ошибки, лайфхаки

Раньше мы с семьей жили в пригороде Монреаля и в 2020 году продали наш дом с бассейном за более чем $500 000 CAD. Рекомендую посмотреть обзор нашего старого дома, он был очень красивым.

Ипотека

В Канаде очень широко распространено кредитование в целом, и у многих канадцев есть ипотека, лизинг на автомобиль, телефоны в кредит и многое другое. Это и не плохо, и не хорошо, так как обычно проценты по кредитам низкие ― дальше расскажу, какие. 

Взносы по ипотеке нужно будет делать с определенной периодичностью: каждую неделю, каждые две недели, раз в месяц и т.д. Ипотеку можно неспешно выплачивать в течение 25, а иногда и 30 лет. Это называется период амортизации. Те люди, которые арендуют жилье, по сути выплачивают кредит владельцам. И последние через те же 25 лет смогут продать свой дом за миллион или даже больше. А арендодатели останутся ни с чем. Они будут вынуждены и дальше тратиться на аренду.

Хотите уехать в Канаду? Мы предоставляем поддержку в вопросах иммиграции и помогаем в получении визы. Запишитесь на консультацию, чтобы обсудить вашу ситуацию с нашими лицензированными специалистами и узнать, как мы можем помочь осуществить вашу мечту.

Проблема в том, что далеко не все могут получить ипотечный кредит. На это влияет много факторов. Самый негативный ― это соответствие доходов и расходов со стоимостью жилья, которое вы хотите приобрести. Сейчас не буду про это рассказывать, но если вам будет интересно, то прочитайте статью с подробным описанием того, как все посчитать. Если у вас нет работы, кредит не дадут. Если вы самозанятый, то почему-то многие банки считают это негативным фактором и возможности получения ипотеки ухудшаются.

Первоначальный взнос

Оценка шансов

Подробнее

Тест английского языка

Подробнее

Тест французского языка

Подробнее

Бесплатная проверка резюме

Подробнее

Калькулятор баллов Express Entry

Подробнее

Калькулятор баллов по программе FSW

Подробнее

Написание резюме

Подробнее

При покупке квартиры или дома вам нужно будет заплатить первоначальный взнос. Его размер зависит от стоимости жилья и обычно составляет от 5 до 20%. Новые эмигранты без кредитной истории могут получить ипотеку при внесении 35% от стоимости. Мы поступили именно так, так как Иванна училась, а я был самозанятым. Кстати, про необходимость иметь хорошую кредитную историю я уже рассказывал.

Если начальный платеж будет меньше 20% от стоимости вашего дома или квартиры, вы должны будете приобрести страховку по ипотечному кредиту. Но кредитор может потребовать, чтобы вы оформили страховку, даже если у вас есть первоначальный взнос в размере 20%. Обычно это происходит, если вы самозанятый или у вас плохая кредитная история. А если у вас не получится выплачивать кредит, то страховка произведет выплаты не вам, а банку, который выдал ипотеку.

Периоды амортизации

Срок кредитования или амортизации поделен на периоды. Это может быть один год, два, пять и т.д. Обычно люди выбирают пятилетний период и вид процентной ставки: фиксированный или плавающий. Изначально на первый наш дом амортизация была на 30 лет, а ставка фиксированной на первые два года. Когда прошло два года, я перезаключил договор и выбрал переменную ставку вроде бы на 5 лет. Сейчас детально объясню, чем отличается фиксированный процент от плавающего, там есть несколько очень важных отличий.

Фиксированная и переменная ставка

При ипотеке с фиксированной ставкой ваша ставка остается неизменной в течение всего периода. Такая ипотека дает чувство безопасности: вы точно знаете, какими будут ваши платежи до тех пор, пока не истечет срок действия контракта.

Переменная процентная ставка условно привязана к ключевой ставке Центробанка Канады и может колебаться в течение всего периода действия контракта. Если вы азартный человек, то можете как выиграть, так и проиграть. Время показывает, что много людей проигрывает, потому что обращает внимание только на текущую величину ставки, но не анализирует исторические числа и не понимает, как работает банковская система Канады.

Приведу несколько примеров, чтобы было понятнее. Во втором доме, в котором мы сейчас живем, амортизация на 25 лет, но ставка фиксированная и закрытая на 5 лет. До 2025 года ставка по ипотеке 2,99%. Если вы захотите взять ипотеку сейчас, то вы такого не получите, на март 2023 года рыночная ставка в крупных канадских банках где-то 5%. Во время пандемии процентные ставки по ипотеке сильно упали и были около 2%. Многие люди воспользовались ситуацией и взяли кредиты с плавающей ставкой. Сейчас же на март 2023 в крупном банке она составляет где-то 6,25%.

Какая может быть разница по деньгам в зависимости от процентной ставки, если вы, допустим, приобрели в кредит дом стоимостью $600 000 CAD и заплатили первый взнос 20% или $120 000 CAD. То есть в кредит вы взяли $480 000 CAD. Во время пандемии с 2% ставкой вы платили бы $2 033 CAD в месяц, со ставкой 2,99%, как у меня сейчас ― $2 269 CAD, а вот со ставкой 6,25% ―  $3 141 CAD.

Как видите, переплата около $1 000 CAD в месяц, это большая сумма, поэтому в Канаде сейчас так много недовольных, которые жалуются, что в стране стало жить дорого. Часть из них перейдет с плавающего процента на фиксированный, потому что там надо меньше платить. Но если они это сделают, то, скорее всего, проиграют. Так как исторически ключевая банковская ставка постоянно то поднимается, то опускается, и сейчас прогнозируется время обратного уменьшения. Возможно, я не прав, время покажет.

Разрыв контракта по ипотеке

Когда мы переезжали в Канаду, то не стали сжигать мосты и оставили на родине квартиру. Не знаю, сколько она стоит, но потенциально в голову может прийти идея выплатить кредит раньше времени. Или же другой банк предложит вам более выгодную процентную ставку. Однако у вас не получится доложить любую сумму или разорвать контракт. Вам придется заплатить штраф, который вполне может потянуть на десятки тысяч долларов.

Если у вас фиксированный процент, то штраф будет больше, чем если он был плавающим. Вы должны это знать перед оформлением ипотеки и выбором периода амортизации. Например, если планируете купить дом, пожить в нем года 3, а потом переехать в другую провинцию, как мы, то не стоит брать период амортизации на 5 лет с фиксированным процентом.

Когда мы жили в Квебеке, мне там все нравилось, кроме французского. Поэтому после окончания двухлетнего периода амортизации, я поменял процент на плавающий. Это дало возможность продать наш дом и закрыть ипотеку с небольшим штрафом. А на дом в Оттаве оформили уже новый контракт.

Процесс покупки нового дома и выбор банка

Сейчас вспоминаю, как трудно все это было сделать. Во-первых, настала пандемия, на границе между провинциями стояли полицейские и не пускали без уважительной причины. Во-вторых, практически все учреждения были закрыты из-за карантина. И, в-третьих, вообще было не понятно, что будет с ценами на недвижимость. Наш риелтор сперва пугала, что покупатель нашего старого дома может отказаться от сделки, а потом мы боялись, что передумает продавец нового дома. Но все закончилось хорошо.

Если штрафы не хотите платить, но все же есть желание побыстрее выплатить кредит, то в моем банке есть возможность раз в год доложить до 10% от суммы ипотеки, а также производить двойную оплату платежа в месяц. Я посчитал, что на самом деле нет особой выгоды выплачивать ипотеку раньше времени. Особенно когда проценты по ней маленькие. Простой пример ― за первый дом я платил около 2% годовых, а инфляция была около 3%. Сейчас инфляция в Канаде на уровне около 6%.

Канадская банковская система считается одной из самых безопасных в мире. В Канаде преобладает Большая шестерка крупнейших банков: TD Bank, RBC, Bank of Montreal, Bank of Nova Scotia, CIBC и National Bank of Canada. Их отделения есть на каждом шагу, у меня открыты счета в трех различных банках и я им действительно доверяю, и кредиты брал именно в Большой шестерке.

Но есть и более мелкие коммерческие организации, где можно взять ипотеку, причем под меньший процент и с более выгодными условиями разрыва контракта. Например, 5-летняя фиксированная ставка предлагается на уровне 4,44%, а плавающая ― 5,55%.

Маленький первоначальный взнос

Я обещал рассказать, сколько вы будете платить по ипотеке, если внесете меньше 20%. Пусть дом стоит те же $600 000 CAD, но у вас есть только 10% или же $60 000 CAD. Уверен, если вы переехали в Канаду со сбережениями или оба супруга работают, то за несколько лет при экономии можно отложить такую сумму.

Округлим ипотечную ставку до 5%, тогда ежемесячный платеж выйдет в $3 238 CAD ― самая большая сумма в статье. Из этого можно сделать вывод, что маленький взнос увеличивает ежемесячные платежи, и дополнительные расходы идут на страховку.

С другой стороны, если вы будете снимать равноценное жилье, которое стоит те же $600 000 CAD, уверен, что будете платить существенно больше, чем $3 000 CAD. Конечно, если к ипотечному платежу добавить дополнительную страховку на дом или квартиру, налоги городу, газ, воду, электричество, $3 238 CAD превратятся в $4 000 CAD или даже больше. У нас есть статья, где сравниваются покупка дома в кредит и аренда, обязательно прочитайте, чтобы разобраться в этом вопросе.

Как найти лучшие условия по ипотеке

Мы купили первый дом в кредит, особо не понимая, как все устроено. Наш риелтор просто дала контакт русскоязычного менеджера банка, который все нам оформил. В принципе, у всех крупных банков примерно одинаковые условия, но недостаток в том, что в первую очередь обращают ваше внимание на величину платежа. Не помню, чтобы мне что-то говорили про условия разрыва договора. А это важно.

Если бы я сейчас покупал первый дом в Канаде, то обратился, наверное, к независимому ипотечному брокеру. Это человек, который работает с десятками банков и финансовых организаций. Под вашу ситуацию можно получить индивидуальное решение. Обращаю ваше внимание, что стоимость платежа по кредиту, если вы обратитесь к ипотечному брокеру, не будет для вас дороже. Так устроена канадская система во всем.

Например, мы являемся агентами нескольких языковых школ и множества вузов по всей Канаде. Если поступать через нас на языковые курсы или учебные программы, то часто вы получите скидку или стипендию, а также помощь в решении потенциальных проблем.

Обратиться к нам за помощью с иммиграцией, визами и поступлением можно по ссылке.

Алекс Павленко, основатель Immigrant.Today