Ипотека в Канаде: нюансы, ошибки, лайфхаки

Большинство моих знакомых купили жилье вскоре после переезда в Канаду. Я расскажу об условиях получения ипотеки, конкретных числах, а также своем опыте приобретения двух домов.

Раньше мы с семьей жили в пригороде Монреаля и в 2020 году продали наш дом с бассейном за более чем $500 000 CAD. Рекомендую посмотреть обзор нашего старого дома, он был очень красивым.

Ипотека

В Канаде очень широко распространено кредитование в целом, и у многих канадцев есть ипотека, лизинг на автомобиль, телефоны в кредит и многое другое. Это и не плохо, и не хорошо, так как обычно проценты по кредитам низкие ― дальше расскажу, какие.

Взносы по ипотеке нужно будет делать с определенной периодичностью: каждую неделю, каждые две недели, раз в месяц и т.д. Ипотеку можно неспешно выплачивать в течение 25, а иногда и 30 лет. Это называется период амортизации. Те люди, которые арендуют жилье, по сути выплачивают кредит владельцам. И последние через те же 25 лет смогут продать свой дом за миллион или даже больше. А арендодатели останутся ни с чем. Они будут вынуждены и дальше тратиться на аренду.

Хотите уехать в Канаду? Мы предоставляем поддержку в вопросах иммиграции и помогаем в получении визы. Запишитесь на консультацию, чтобы обсудить вашу ситуацию с нашими лицензированными специалистами и узнать, как мы можем помочь осуществить вашу мечту.

Проблема в том, что далеко не все могут получить ипотечный кредит. На это влияет много факторов. Самый негативный ― это соответствие доходов и расходов со стоимостью жилья, которое вы хотите приобрести. Сейчас не буду про это рассказывать, но если вам будет интересно, то прочитайте статью с подробным описанием того, как все посчитать. Если у вас нет работы, кредит не дадут. Если вы самозанятый, то почему-то многие банки считают это негативным фактором и возможности получения ипотеки ухудшаются.

Первоначальный взнос

При покупке квартиры или дома вам нужно будет заплатить первоначальный взнос. Его размер зависит от стоимости жилья и обычно составляет от 5 до 20%. Новые эмигранты без кредитной истории могут получить ипотеку при внесении 35% от стоимости. Мы поступили именно так, так как Иванна училась, а я был самозанятым. Кстати, про необходимость иметь хорошую кредитную историю я уже рассказывал.

Если начальный платеж будет меньше 20% от стоимости вашего дома или квартиры, вы должны будете приобрести страховку по ипотечному кредиту. Но кредитор может потребовать, чтобы вы оформили страховку, даже если у вас есть первоначальный взнос в размере 20%. Обычно это происходит, если вы самозанятый или у вас плохая кредитная история. А если у вас не получится выплачивать кредит, то страховка произведет выплаты не вам, а банку, который выдал ипотеку.

Периоды амортизации

Срок кредитования или амортизации поделен на периоды. Это может быть один год, два, пять и т.д. Обычно люди выбирают пятилетний период и вид процентной ставки: фиксированный или плавающий. Изначально на первый наш дом амортизация была на 30 лет, а ставка фиксированной на первые два года. Когда прошло два года, я перезаключил договор и выбрал переменную ставку вроде бы на 5 лет. Сейчас детально объясню, чем отличается фиксированный процент от плавающего, там есть несколько очень важных отличий.

Фиксированная и переменная ставка

При ипотеке с фиксированной ставкой ваша ставка остается неизменной в течение всего периода. Такая ипотека дает чувство безопасности: вы точно знаете, какими будут ваши платежи до тех пор, пока не истечет срок действия контракта.

Переменная процентная ставка условно привязана к ключевой ставке Центробанка Канады и может колебаться в течение всего периода действия контракта. Если вы азартный человек, то можете как выиграть, так и проиграть. Время показывает, что много людей проигрывает, потому что обращает внимание только на текущую величину ставки, но не анализирует исторические числа и не понимает, как работает банковская система Канады.

Приведу несколько примеров, чтобы было понятнее. Во втором доме, в котором мы сейчас живем, амортизация на 25 лет, но ставка фиксированная и закрытая на 5 лет. До 2025 года ставка по ипотеке 2,99%. Если вы захотите взять ипотеку сейчас, то вы такого не получите, на март 2023 года рыночная ставка в крупных канадских банках где-то 5%. Во время пандемии процентные ставки по ипотеке сильно упали и были около 2%. Многие люди воспользовались ситуацией и взяли кредиты с плавающей ставкой. Сейчас же на март 2023 в крупном банке она составляет где-то 6,25%.

Какая может быть разница по деньгам в зависимости от процентной ставки, если вы, допустим, приобрели в кредит дом стоимостью $600 000 CAD и заплатили первый взнос 20% или $120 000 CAD. То есть в кредит вы взяли $480 000 CAD. Во время пандемии с 2% ставкой вы платили бы $2 033 CAD в месяц, со ставкой 2,99%, как у меня сейчас ― $2 269 CAD, а вот со ставкой 6,25% ― $3 141 CAD.

Как видите, переплата около $1 000 CAD в месяц, это большая сумма, поэтому в Канаде сейчас так много недовольных, которые жалуются, что в стране стало жить дорого. Часть из них перейдет с плавающего процента на фиксированный, потому что там надо меньше платить. Но если они это сделают, то, скорее всего, проиграют. Так как исторически ключевая банковская ставка постоянно то поднимается, то опускается, и сейчас прогнозируется время обратного уменьшения. Возможно, я не прав, время покажет.

Разрыв контракта по ипотеке

Когда мы переезжали в Канаду, то не стали сжигать мосты и оставили на родине квартиру. Не знаю, сколько она стоит, но потенциально в голову может прийти идея выплатить кредит раньше времени. Или же другой банк предложит вам более выгодную процентную ставку. Однако у вас не получится доложить любую сумму или разорвать контракт. Вам придется заплатить штраф, который вполне может потянуть на десятки тысяч долларов.

Если у вас фиксированный процент, то штраф будет больше, чем если он был плавающим. Вы должны это знать перед оформлением ипотеки и выбором периода амортизации. Например, если планируете купить дом, пожить в нем года 3, а потом переехать в другую провинцию, как мы, то не стоит брать период амортизации на 5 лет с фиксированным процентом.

Когда мы жили в Квебеке, мне там все нравилось, кроме французского. Поэтому после окончания двухлетнего периода амортизации, я поменял процент на плавающий. Это дало возможность продать наш дом и закрыть ипотеку с небольшим штрафом. А на дом в Оттаве оформили уже новый контракт.

Процесс покупки нового дома и выбор банка

Сейчас вспоминаю, как трудно все это было сделать. Во-первых, настала пандемия, на границе между провинциями стояли полицейские и не пускали без уважительной причины. Во-вторых, практически все учреждения были закрыты из-за карантина. И, в-третьих, вообще было не понятно, что будет с ценами на недвижимость. Наш риелтор сперва пугала, что покупатель нашего старого дома может отказаться от сделки, а потом мы боялись, что передумает продавец нового дома. Но все закончилось хорошо.

Если штрафы не хотите платить, но все же есть желание побыстрее выплатить кредит, то в моем банке есть возможность раз в год доложить до 10% от суммы ипотеки, а также производить двойную оплату платежа в месяц. Я посчитал, что на самом деле нет особой выгоды выплачивать ипотеку раньше времени. Особенно когда проценты по ней маленькие. Простой пример ― за первый дом я платил около 2% годовых, а инфляция была около 3%. Сейчас инфляция в Канаде на уровне около 6%.

Канадская банковская система считается одной из самых безопасных в мире. В Канаде преобладает Большая шестерка крупнейших банков: TD Bank, RBC, Bank of Montreal, Bank of Nova Scotia, CIBC и National Bank of Canada. Их отделения есть на каждом шагу, у меня открыты счета в трех различных банках и я им действительно доверяю, и кредиты брал именно в Большой шестерке.

Но есть и более мелкие коммерческие организации, где можно взять ипотеку, причем под меньший процент и с более выгодными условиями разрыва контракта. Например, 5-летняя фиксированная ставка предлагается на уровне 4,44%, а плавающая ― 5,55%.

Маленький первоначальный взнос

Я обещал рассказать, сколько вы будете платить по ипотеке, если внесете меньше 20%. Пусть дом стоит те же $600 000 CAD, но у вас есть только 10% или же $60 000 CAD. Уверен, если вы переехали в Канаду со сбережениями или оба супруга работают, то за несколько лет при экономии можно отложить такую сумму.

Округлим ипотечную ставку до 5%, тогда ежемесячный платеж выйдет в $3 238 CAD ― самая большая сумма в статье. Из этого можно сделать вывод, что маленький взнос увеличивает ежемесячные платежи, и дополнительные расходы идут на страховку.

С другой стороны, если вы будете снимать равноценное жилье, которое стоит те же $600 000 CAD, уверен, что будете платить существенно больше, чем $3 000 CAD. Конечно, если к ипотечному платежу добавить дополнительную страховку на дом или квартиру, налоги городу, газ, воду, электричество, $3 238 CAD превратятся в $4 000 CAD или даже больше. У нас есть статья, где сравниваются покупка дома в кредит и аренда, обязательно прочитайте, чтобы разобраться в этом вопросе.

Как найти лучшие условия по ипотеке

Мы купили первый дом в кредит, особо не понимая, как все устроено. Наш риелтор просто дала контакт русскоязычного менеджера банка, который все нам оформил. В принципе, у всех крупных банков примерно одинаковые условия, но недостаток в том, что в первую очередь обращают ваше внимание на величину платежа. Не помню, чтобы мне что-то говорили про условия разрыва договора. А это важно.

Если бы я сейчас покупал первый дом в Канаде, то обратился, наверное, к независимому ипотечному брокеру. Это человек, который работает с десятками банков и финансовых организаций. Под вашу ситуацию можно получить индивидуальное решение. Обращаю ваше внимание, что стоимость платежа по кредиту, если вы обратитесь к ипотечному брокеру, не будет для вас дороже. Так устроена канадская система во всем.

Например, мы являемся агентами нескольких языковых школ и множества вузов по всей Канаде. Если поступать через нас на языковые курсы или учебные программы, то часто вы получите скидку или стипендию, а также помощь в решении потенциальных проблем.