Покупка дома в Канаде в кредит или его аренда. Что выгоднее? Простая арифметика.
Люди, переехавшие в Канаду, часто имеют средства для первого взноса на покупку жилья в кредит. Выгодно ли это или лучше снимать дом/квартиру?
Недавно мы купили дом под Монреалем, поэтому на собственном примере я хочу показать уровень цен на канадскую недвижимость, а также с калькулятором посчитать, что же выгоднее: взять кредит в банке и полжизни выплачивать его или же снять жилье и каждый месяц платить за аренду. Сразу хочу отметить, что рассматриваемые цены будут по провинции Квебек, точнее, по Монреалю и его окрестностям. Если смотреть в сторону Торонто или Ванкувера, там цены совсем другие, надо умножать в 2–3 раза. Итак, начнем.
Перед тем, как идти к риелтору, неплохо понять уровень цен и оценить свои возможности. Основной сайт по канадской недвижимости – https://www.realtor.ca, здесь можно найти предложения как о продаже, так и о покупке. Также нам понадобятся и дополнительные сайты, но об этом позже.
В строке поиска на сайте вбиваю “Montreal”, также отмечаю, что меня интересует жилье с 3 спальнями или более и с 2 ванными комнатами или более, и я хочу искать недвижимость как для продажи (покупки), так и для аренды, поэтому в соответствующем поле выбираю “For sale or rent”, нажимаю кнопку “GO” и в открывшемся меню выбираю более точную локацию “Montreal, QC”.
Хотите уехать в Канаду? Мы предоставляем поддержку в вопросах иммиграции и помогаем в получении визы. Запишитесь на консультацию, чтобы обсудить вашу ситуацию с нашими лицензированными специалистами и узнать, как мы можем помочь осуществить вашу мечту.
Сайт показывает огромное количество объектов недвижимости на карте, но я хочу сразу отфильтровать ненужные. Например, я ищу дом и в меню “More Options” выбираю “House”. Я не буду указывать, что это отдельный дом или имеющий общую стену с соседским, пусть это будут все дома. Кликаю по кнопке “Update”.
И что мы видим по Монреалю? Например, стоимость аренды $1 490 CAD в месяц. Если посмотреть фотографии, то это какой-то «сарай». Возвращаюсь обратно к карте поиска и постараюсь бегло просмотреть предложения, которые здесь имеются. Вот дом за $2 650 CAD в месяц – это уже получше, тут есть 4 спальни и 2 ванные комнаты. Вариант за $7 500 CAD – это для депутатов; далее, $3 500 CAD. О! предложение за $1 600 CAD в городе Броссард (Brossard).
Кстати, сейчас мы живем в городе рядом с Монреалем, который называется Лонгёй (Longueuil). Сам Монреаль мне не нравится, потому что он грязный, в нем много машин, людей; а если рассмотреть города поблизости, такие как Броссард или Лонгёй, то они намного спокойнее и там все есть для жизни: торговые центры, больницы, школы, детские площадки, стадионы.
Если ехать на машине от нашего дома в Лонгёй до центра Монреаля, то дорога занимает около 20 минут в случае отсутствия пробок. Если же есть пробки, то можно оставить машину на парковке у метро и поехать дальше на поезде. Поэтому я предлагаю пока что переместиться в Броссард.
На сайте пока что показывается стоимость аренды только в месяц, а я хотел бы видеть стоимость жилья, если его покупать целиком. Листаю список вниз, и тут уже начались цены на покупку домов: 239 000 CAD, но это часть дуплекса, то есть, скорее всего, какой-то небольшой домик, имеющий 3 спальни и 2 ванные комнаты. Возвращаюсь к списку: $269 000 CAD, $275 000 CAD. Я думаю, по фото видно, что бывают дома и лучше.
Далее, перехожу на следующую страницу. Пока что я не вижу отдельных домов. Если уже покупать дом, то лучше брать отдельное строение, чтобы не было связи с соседями и было комфортно жить. Предложения за $318 000 CAD, $319 000 CAD.
Хотелось бы найти такой дом, чтобы он и продавался одновременно, и можно было бы его снять для сравнения цен на аренду и покупку. Вот какой-то отдельностоящий дом, он стоит $425 000 CAD или сдается в аренду за $2 350 CAD в месяц; в нем есть 3 спальни и 2 ванные комнаты. Посмотрим фотографии. Вроде бы большие комнаты – это редкость для Канады, потому что обычно они представляют из себя «коморки». Давайте посмотрим более подробно на этот дом. Сразу видно, что land size, то есть размер земли, на которой находится строение, 4 520 фут² (420 м²). Дом построен в 1990 году. И очень важная вкладка в описании – это “Demographics” (демография) по тому району, где находится дом. Можно увидеть, что средний годовой доход владельцев $136 000 CAD – это весьма неплохо, то есть, скорее всего, там не будет бомжей, а будут жить зажиточные люди.
Также на диаграмме можно посмотреть, что преимущественно в данном районе живут французы, есть и китайцы, а китайцы в плохих районах селиться не будут. На английском не так много людей разговаривает. Русских тут нет или их очень мало.
Еще очень важный параметр, для того чтобы оценить, насколько хорош район, – количество домов, которые сдаются, и количество именно владельцев этих домов – и тут всего 3 дома сдается.
Также я предлагаю посмотреть на этот дом на Google Maps, для того чтобы оценить, какие там вообще дома рядом и какие машины. Сразу можно перейти в режим просмотра на карте – вот этот дом, сравним его с тем, который изображен на сайте недвижимости. Да, похож, такой розовенький – это он. И давайте пройдем по карте, рассматривая окрестности и автомобили: справа Toyota, слева тоже вроде бы Toyota (номера замазаны), какой-то минивэн (Honda, скорее всего), справа – Honda. Видно, что район чистый и аккуратный; на лужайках травка зеленеет, дорога широкая; мусора нет. И дома вокруг выглядят действительно богато, то есть, скорее всего, стоит "брать" наш найденный вариант.
Вернемся на сайт https://www.realtor.ca и посмотрим финансовую информацию, кликнув по вкладке “Financial”. Что вообще могут предложить нам канадские банки? Если вы новый иммигрант, как я например, у вас нет никакой кредитной истории, у вас даже нет работы, то вам все равно могут дать кредит, но потребуют 35% первого взноса. Давайте так и отметим 35% в строке “Down payment”. Кредит мы будем брать на 25 лет, и ставка по нему пусть будет 2,4%. Кредит дают на 5 лет, а потом продлевают, по крайней мере мне такие условия предлагали. Еще вариант: 35%, возьмем, например, на 30 лет; мне предложили зафиксировать на 2 года под 2,19%. Кликаю по кнопке “Calculate”, и видно, что при первом взносе в 35% для выплаты тела кредита и процентов по нему нужно каждый месяц платить $1 223,79 CAD.
Я подготовил специальный файл Excel, чтобы показать дополнительные числа, которые не учитываются в калькуляторе. Указываю, что дом стоит $425 000 CAD, первый взнос формула считает автоматом – $148 750 CAD вам нужно будет внести самостоятельно; срок кредита мы указали на 25 лет. И в файле есть строчка “Welcome tax”. Что такое welcome tax? Когда вы покупаете дом, то обязаны заплатить налог. И если брать Квебек, есть специальный калькулятор, где в строке “Price” я указываю $425 000 CAD (стоимость дома). Вижу, что налог составит 1,15%, то есть $4 875 CAD.
Расходы на нотариуса будут около $1 000 CAD, по крайней мере я столько платил. Также вам нужно нанять, собственно, агента по недвижимости (риелтора), его услуги бесплатны для тех, кто хочет купить дом (или снять квартиру в Канаде). Также необходимо проверить состояние дома, насколько он целый, то есть заказать услуги инспекции. Мне это вместе с услугами моего риелтора обошлось бесплатно.
Получается, что общие разовые расходы, включающие в себя первый взнос, welcome tax, расходы на нотариуса, составили $154 625 CAD, то есть вам нужно столько заплатить, чтобы купить такой дом в кредит, а собственно сумма кредита будет $276 250 CAD.
Также банки требуют, чтобы человек, который берет кредит, был застрахован – это около $50 CAD в месяц. Может быть больше, может быть меньше – зависит от того, курите вы или нет, насколько вы молоды и насколько у вас хорошее здоровье. И обязательно нужно застраховать дом. За тот дом, что мы взяли, необходимо платить около $110 CAD, но я думаю, что на рассматриваемый нами вариант выплаты будут примерно такими же.
Сейчас я открою файл Excel и введу число ежемесячных ипотечных платежей ($1 223,79 CAD) в строке “Выплаты по кредиту, в месяц”. Общие расходы в месяц, включающие в себя выплаты по кредиту и страхованию, составляют $1 384 CAD. И общие расходы в год (только тело кредита и страхование) составят $16 605 CAD.
Также не забывайте, что когда вы покупаете именно дом, то вам нужно будет каждый год платить муниципальный и школьный налоги. В Монреале это будет дороже чем $4 000 CAD, а в пригородах, около этой суммы. Получается, что в год вы будете платить $20 605 CAD или же в месяц $1 717 CAD. Это если не учитывать, что вы внесли первый взнос в размере 35%.
На сайте же https://www.realtor.ca этот дом предлагают снять за $2 350 CAD в месяц, то есть уже видно, что выгоднее именно купить дом, каждый месяц выплачивать за него кредит – и через 25 лет этот дом будет ваш. Но все-таки не нужно забывать о том, что был уплачен первый взнос. Если просуммировать, сколько всего денег надо заплатить в течение 25 лет, выходит сумма почти в $669 762 CAD или же $2 233 CAD в месяц.
Я учитывал все: и оплату процентов банку, и муниципальный налог, и школьный налог, и страхование жизни, и услуги нотариуса, и welcome tax – все. В итоге ежемесячные выплаты составляют $2 233 CAD. Если же вы просто будете снимать этот дом и платить $2 350 CAD (пусть даже вы сторгуетесь на $2 250 CAD), то у вас ничего не останется.
Теперь давайте посмотрим, сколько сумма $2 233 CAD составит в USD (американский доллар). Для этого переходим в Google и в строке поиска пишем “cad to usd”, вводим в поле “Canadian Dollar” число 2 233 и видим, что аренда в месяц со всем (и с учетом первого взноса) составит $1 665 USD.
| Расходы | Цена, CAD | Цена, USD |
|---|---|---|
| Стоимость дома | 425000 | 316894 |
| Первый взнос | 148750 | 110913 |
| Срок кредита, лет | 25 | 25 |
| Welcome tax | 4875 | 3635 |
| Расходы на нотариуса | 1000 | 746 |
| Общие разовые расходы | 154625 | 115294 |
| Сумма кредита | 276250 | 205981 |
| Страхование жизни, в месяц | 50 | 37 |
| Страхование дома, в месяц | 110 | 82 |
| Выплаты по кредиту, в месяц | 1224 | 912 |
| Общие расходы, в месяц | 1384 | 1032 |
| Общие расходы, в год | 16605 | 12382 |
| Муниципальный и школьный налоги, в год | 4000 | 2983 |
| Всего оплаты, в год | 20605 | 15364 |
| Всего оплаты, в месяц | 1717 | 1280 |
| Оплаты за все время | 669762 | 499397 |
| Оплаты за все время, в месяц | 2233 | 1665 |
Насколько вообще подъемная сумма в $1 717 или $2 233 CAD для среднего канадца? Ведь если вы переехали в Канаду, то вы уже становитесь таким канадцем. Для этого можно зайти в Википедию и посмотреть средний годовой доход на семью (до налогов). В Монреале, который находится на 23 месте рейтинга, такой доход составляет $67 000 CAD, то есть если вы будете платить пусть даже $2 000 CAD в месяц, то в год будет уходить $24 000 CAD; а при годовом доходе на семью в $67 000 CAD, я думаю, это вполне доступно.
Пусть вас не пугают числа, можно купить уютное кондо в хорошем районе до $200 000 CAD. Если же его снимать, то цена уменьшится соответственно.
Алекс Павленко, основатель Иммигрант.Сегодня
